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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
자본주의적으로 충실하게 사는 법 중에 으뜸은 임대인이 되는 것이 아닌가 싶네요. 스타벅스코리아 재무제표를 보면서 문득 궁금해졌습니다. '내가 얼마나 있어야 스타벅스에서 월마다 월세를 받아먹을 수 있을까' 말이죠 ㅎㅎ. 총알이 얼마나 필요한지 재무제표에 나와 있는 수치와 제가 계산하는 수익률로 한번 알아볼까요? 레고~
재무제표 상에 고정임차료 부분이 있어요. 임차료로만 2,668억 정도 지출을 하고 있네요.
그럼 임차료를 알았으니 전국에 매장이 몇 개 있는지 알아야 에버리지로 매장별 년 임대료가 샤샤샥 ~ 나올 것 같네요. ↓아래 기사를 보니까 전국에 별다방 매장이 1850 개가 있답니다.
https://www.mk.co.kr/news/stock/view/2021/07/725447/
산수때려보면 하기와 같이 나오네요. 월 1200만 원 정도 나오네요. 더 잘 나오는 매장도 있을 거고 덜 나오는 매장도 있을 것 같네요. 일단은 보통 수준으로 잡고 계산을 해볼게요. 그럼 내가 얼마가 있어야 한 달에 1200 월세 받은 부동산을 구입할 수 있을까요? 그게 핵심이 되겠죠. 투자자로서 말이죠.
임차료를 기준으로 총 투자금액을 구하기 위해서 일단 수익률을 5%으로 가정을 할께요. 보통 5%~ 10% 사이의 수익률이 나오는데 일반적으로 이렇게 와꾸가 큰 부동산은 수익률이 제일 작게 해서 계산하는 게 수순인 것 같아요. 표로 한번 만들어 봤습니다.
표에 대해 간략히 설명을 좀 드릴께요.
- 총 투자금 : 년 월세금액 / 5% 로 계산 총 29억 정도 필요
- 내 돈 : 총투자금의 30% 는 오로지 내 돈.
- 빌릴 돈 : 총 투자금액에 70%으로 맥스 대출 시를 가정
- 이자 : 거치기간 1년 이후 원리금 균등상환으로 했을 때 은행 친구에게 줘야 할 돈
- 월 수익 : 1200만 원에서 이자를 제외한 순이익
- 수익률 : 은행 친구와 손잡고 레버리지를 일으켜 나온 수익률
일단 별다방에 월세를 주기 위해선 최소한 내 돈 8억 5천 정도의 내돈내산 한돈이 필요합니다. 주식 더 열심히 하셔야겠죠? ㅋㅋ. 총알이 많이 필요합니다. 그리고 위의 계산은 단순 계산이니 추가 경비 및 세금 버퍼를 생각하면9억 5천~10억 정도는 필요하지 싶습니다. 월 수익 700만 원으로 1억 연봉자의 급여와 비슷한 수준의 월세를 받을 수 있습니다. 이 정도 베이스 계산을 깔고 부동산을 알아보시면 좀 더 수월하지 않을까 싶네요. 물론 좋은 자리를 발견하고 개발하는 것 자체가 제일 중요하다고 생각합니다. 주식이나 부동산이나 그런 면에서 투자는 다 똑같은 것 같네요.
그럼 좋은 하루 보내세요.
감사합니다.
꾸벅
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