음식점자리

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

 

 

이번주 금요일 8월 6일 날 경매에 나올 물건입니다. 좋은 건 공유해야죠 ㅎㅎ.  사건 개요를 보자면 일단 감정가가 16억 정도 나온 신건입니다. 

사건개요

 

 

전유 부분은 2층 202호로 203호와 함께 구분 없이 통합하여 사용 중인 걸로 보이네요. 203호는 등기부등본 열람(700원)해서 확인했어요. 월세가 202호에서 나오는 것인지 인 건지 아니면 202호, 203호 합한 건지는 임장을 가서 심마니 사장님에게 확인을 하는 게 좋을 것 같네요. 

 

202호는 236.79m2 ; 경매물건 

203호는 102.87m2 : 경매물건 X

 

총 110평 정도로 현재 '심마니'가 사업을 영위하고 있습니다(하기 사진 참조).

물건 매장입구

매장 외벽

 

 

내부 인테리어 깔끔하네요. 장사가 잘된것 같아요. 연도별 사진이라던지 리뷰를 보면 이런 정보들은 쉽게 확인할 수 있습니다. 그럼 장사가 잘되는 가계인데 경매에 나왔으니 싸게만 사면될 것 같은데 동네는 계속적으로 수요가 있을 것 같아 보이는지 확인할 필요가 있어 보입니다. 이미 장사가 잘되는 게 느껴지는 것 많으로도 충분하지만 그래도 전체적인 지도를 보고 위치를 확인해 볼 필요가 있습니다. 전 이 지도를 보고 확 구미가 당겼습니다. 

 

네이버 지도

송도 세종프라자와 이 근처 상권 주변으로 아파트들이 포위를 한 형세! 이 상권의 빌딩들이 높게 올라갈 수밖에 없는 것 같습니다. 수요가 넘쳐나고 무엇보다도 남으론 삼성 바이오로직스 북으론 LG 마그마 등등 미래의 먹거리를 만드는 기업들이 요짝동네에 포진이 되어있다는 것이 미래의 수익성을 담보하고 있다고 판단합니다. 귲귲!~~ 

 

그럼 권리관계도 한번 보도록 할까요? 최선순위는 근저당권이고 임차인이 배당을 요구했으니 권리는 깨끗! 그럼 적정한 가격을 정하고 입찰에 들어가 보면 될것 같습니다. 여기서부터가 쫌 따져봐야 할 것 같은데요. 첫 번째로는 이 차임이 적절한가 그리고 203호에만 한정된 것인가를 따져봐야합니다. 저는 저가격이 203호에만 한정이라고 했을 때를 가정하고 적절한 입찰가를 산정해보도록 하겠습니다. ㄱㄱ

입찰가 산정 breakdown

저 입찰가에 5~10% 정도 할인된 가격으로 입찰을 하는게 중요하지 싶죠. 세 금 때고 이런저런 실비 빼면 내 수익도 없어지는 거니까요. 그래서 종합해보면 내 돈은 총 5억 원 정도는 있어야 될 듯싶고요. 매월 240~250 정도 차임을 받을 수 있는 물건이 아닌가 개인적으로 분석해봅니다.  6.7%~7.5% 의 수익률 만족하시나요? ㅎㅎ 

 

 

저는 현재 임차인이 영업행위를 지속할거라고 생각을 해요. 지금 당장은 델타 변이로 인해서 조금 힘들 수 있지만 중장기적으로 알토란 땅이거든요. 5년 차 된 식당이에요. 임차인도 분명 입찰 들어갈 가능성이 충분하다고 예상을 해봅니다. 비록, 배당요구는 했을지언정 말이죠. 따라서, 저 임차금액이 정확한 금액이라면 입찰 WHY NOT? 요건은 현장조사 정말 해보고 싶긴 하네요. 경매 컨설팅 어렵지 않죠? ㅎㅎ 

추가적으로 궁금한 사항 있으면 댓글 부탁드려요. 

감사합니다. 꾸벅