부동산 경매
슬세권_인천가정동하나아파트
주끝
2021. 9. 19. 07:07
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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
슬리퍼 신고 걸어 다니는 반경에서 좋은 자리가 있어서 구독자분들과 공유하려고 합니다. 집에서 100미터 내외를 슬세권이라고 하는 것 같은데 제가 찾은 물건은 그것보다 더 가까운 아파트에서 50미터 정도에 위치한 상가입니다. 가치투자를 지향하는 자로써 경매에 빠지는 건 당연한 메커니즘의 결과라 할 수 있을 것 같습니다 ㅋ. 이번에 찾은 물건도 아주 저렴합니다. 하지만 입지는 '놓치지 않을 거예요'. 수준이라고 감히 말할 수 있을 것 같아요.
일단 개요부터 나열해볼게요.
사건번호 2020 타경 14095
소재지 인천 서구 가정동 341-14 하나 상가동 1층 4호
면적 22.40 m2으로 대략 7평
용도 음식점 대장상 약국
제가 사는 곳이랑 다름없는 옛날 건물이에요. 1990년대 초반에 지어졌으니 사람 나이로 따지면 30대 초중반입니다. 그럼 외관을 한번 볼까요?
날씨가 좋은 날 찍어서 그런지 외관이 낡았지만 나쁘지 않아 보입니다. 낡은 건물이고 간판이 많아서 지저분한 건 인정. 이 사진에서 가운데 위치한 '달빛 포차'자리가 이번 물건이에요. 그럼 지도를 좀 더 멀리서 두고 주변을 찍어볼게요.
하나 아파트가 1,2,3차가 있어요. 그중에 가운데 있는 게 2차 아파트고 물건은 2차 아파트에 입구에 딱! 위치해 있어요. 들락날락할 때 거쳐가는 자리지요. 주식도 그렇지만 이런 길목에서 포지션을 쥐어 틀고 있는 게 중요하죠. 제가 항상 상가 경매 분석에서 중요시하는 것이 바로 '세대수'인데요. 하나 2차 아파트는 495세대이네요. 이 정도는 돼야 뭘 해도 비벼볼 수 있죠.
495가구를 현재 세대구성비율을 따져 가구원을 구해보면 하기와 같아질 것 같아요. 물론 아파트에 사니까 1인 가구수는 30% 정도나 되진 않을 것 같지만 일단 보수적으로 가정 치를 잡아서 1인/2인/3인/4인 비율을 30%/30%/20%/20%으로 잡았어요. 2019년 세대수별 비중이 저 정도 되더라고요. 그러면 가구원수는 대략 1100명 정도가 나오네요. 보수적으로 이 정도 가구원이 있고 이분들의 구매력에 따라 장사가 잘 되느냐 안되느냐가 판가름 나는 것이겠죠. 참고로 알아두시면 좋을 것 같아서 가져와 봤습니다.
저번 울산 헤어숍 분석 시에 월세가 20평에 대략 60~80만 원 정도였는데 매각물건명세서를 보면 인천 가정동 7평은 30만 원으로 나옵니다. 흠.. 제 생각에는 조금 저평가된 게 있는 것 같은데 임장을 가봐야 알 것 같아요. 제 생각에는 50만 원은 받아야 하지 않나 싶을 정도로 입지가 탁월한 것 같거든요. 평수가 작긴 하더라도 말이죠.
임차인 박성수 씨는 배당요구를 했네요. 후순위 임차인이나 1500만 원은 최우선 변제금액이라 전액 배당을 받을 수 있네요. 낙찰자는 얼마에 입찰할지에 집중하면 되겠네요. 1차는 이번 주 월요일이었는데 유찰되었어요. 다음 기일은 1달 뒤 10월 20일입니다. 여기서부턴 짬의 영역이죠. 최저 가면 제일 좋은데 제 생각엔 8000만 원 언저리에서 낙찰되면 '딱' 좋을 것 같아요.
낙찰받아 임차를 하든 장사를 하든 옵션을 가져간다는 것은 '설렘'인 것 같아요. 아파트라는 꾸준한 수요가 있어요. 그리고 학원도 보이고 이 자리에는 음식점 장사를 할 수 있는 급배수설비도 되어있네요. 빌딩 입구 바로 옆이라 진입도 용이하고요. 여러모로 활용가치가 있어 보이는 자립니다. 1달 뒤에 입찰 결과가 기다려지네요.
감사합니다.
꾸벅
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