리츠 과연 배당주로써 매력이 있나?
안녕하세요. 저금리 시대에 성장하면서 배당을 많이 주는 주식이 좋은 주식이라고 하는데 그럼 리츠는 계속 성장을 하고 배당을 많이 줄 수 있을까요?
리츠의 3가지 유형
1) 자기 관리형 리츠 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 운용을 직접 수행하는 회사
2) 위탁관리리츠 : 자산의 투자 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
3) 기업구조조정 리츠 : 법에 따른 기업구조조정부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자 운용을 자산관리에 위탁하는 회사
리츠는 의무적으로 어떤 유형이던 90% 이상 배당을 의무화 하고 있습니다. 리츠는 일반적으로 어떤 유형이든 부동산에서 나오는 임대수익을 배당으로 나눠주는 형식입니다. 임대수익이 많을 수록 배당도 많이 받을 수 있겠죠. 기본적으로 투자자들은 적은돈으로 삼성물산서초사옥(NH 프라임 리츠의 주 수입원 중 하나)을 샀다고 생각할 수 있습니다. 기본적으 리츠 운용의 30%는 공모를 통해 받기 때문에 대기업이 물량을 다 가져갈 수 없게 해놨죠. 물가는 계속 오르고 그에 따라 화폐가치는 하락하고 결국은 실물자산으로 돈이 몰리니 부동산이 답이다! 생각하시는 분들이 계실 것 같습니다. 저도 이 생각에 찬성을 하는데 리츠는 부동산 실물투자 만큼의 수익률은 가져다 주진 않을것 같습니다. 왜냐하면 수입원인 부동산이 늘어난다고 해도 임대가격은 오르지 않을 수 있습니다. 따라서 자산이 가격이 상승하면 임대수익률은 더 낮아 지는 것이죠...
그뿐만 아니라 리츠 상장주의 주가도 오르기 때문에 배당 수익률도 낮아 집니다. 그래서 코로나 19에 상관없이 지속적으로 사업을 하고 있는 롯데마트(롯데리츠) 나 뉴코아(이리츠코크랩)같은 대형 리츠들의 배당수익은 점점 낮아지지 않을 까 조심스럽게 예측을 하고 있습니다. 롯데나 이마트는 그리고 리츠의 대주주로 배당을 많이 챙기고 있지만 공격적인 투자자들에게는 투자매력은 별로 없어보입니다.
하지만, 제가 투자 아이디어로 생각을 했던 것은 '상장 리츠들은 현금흐름(월세수익)이 빵빵한 회사들이고 코로나와 같은 큰 위기의 트랜드를 만나도 일정기간 계속 수익을 내주겠구나' 라는 것 입니다. 높은 수익률은 아니지만 투자의 발란스를 잡아줄 수 있는 저 위험 그리고 나름 고수익 주라고 생각합니다.
그럼 현재 리츠 회사 시가 배당률은 어느정도 될까요?
대략 6% 정도로 나타나고 있습니다. 이 정도 배당이면 괜찮은 수준인가요? 여러분의 투자 수익률에 따라 달라질것 같은데 기본적으로 은행 이자와 비교했을땐 3배 정도 높으니까 주가가 더 날라가기 전에 투자를 하시는 것도 좋을것 같다고 생각이 됩니다.
임대수익은 현금장사인데 현금흐름도 + 가 나야 하지 않을까? 이런생각이 문뜩 들었습니다. - 현금흐름이 나는것이 저는 위험의 신호라고 생각을 했구요. 그 이유는 추가적으로 자본적 지출을 하게 되면 배당이득이 줄어들고 투자에 따른 리스크가 높아 질거라 생각 했기 때문입니다.
마이너스 현금흐름이 옳다 나쁘다가 아니라 나빠질 이유가 늘어난다고 생각이 되거든요. 그리고 위의 표를 정리하면서 보니 현금흐름이 + 나는 기업들의 공통점이 있네요.
신한알파, 롯데리츠, 이리츠코크렙
무엇보다도 대기업이 대주주로 들어가 있네요. 그리고 롯데나 이리츠코크렙 같은 경우는 대주주가 50% 이상 지분을 확보하고 있습니다. 과반의 주식을 가지고 있기 때문에 대주주를 위한 회사 경영을 할 것이고 좀 더 고차원적으로 예기하자면 주주환원정책을 펼것이다~ 예상을 할 수 있습니다. 그럼 주주환원정책을 어떻게 폈는지 정확한 증거를 보여드릴께요.
신한도~
롯데도~
이랜드도~
위 3사가 당기순이익보다 배당을 더 많이 주고 있습니다. 찬란한 주주친화정책을 펼치고 있는 3사 입니다. 노골적으로 3사가 좋다고 말씀드리는건 아니구요. ㅎㅎ 그래도 타사보다 더 적극적인 배당정책을 펴고 있다는 것은 맞다는 것을 보여드리는겁니다. 당기순이익에 실제로 지출하지 않았지만 비용으로 잡힌 감가상각비가 더해져서 더 많은 배당을 하는것입니다. 개미들 좋으라고 주는게 아니라 대주주가 ~ 재벌들이라 많이 주는것이지요. 따라서 이런 대주주의 주식이 많은 회사들의 장기적인 배당 성향은 나쁘지 않을 것 같습니다. 여러분들도 참고 하셔서 투자하시면 좋을것 같아요.
이에 더해 저 3사는 임차인이 꾸준한 장사를 하고 있기 때문에 추가적으로 더 투자를 하지 않아도 기본적으로 배당이 많이 들어올 수 밖에 없는 투자 구조입니다. 따라서, 투자 포트폴리오를 구성할때 방어적인 성격을 가진 고배당 리츠 주를 포트폴리오에 넣어서 안전판을 만들어 놓는것도 좋을것 같습니다. 저는 아직 은행주가 더 매력이 있지만 고배당 리츠도 괜찮은 경기 방어주라고 생각 합니다. 만약 제가 다시 사회초년생으로 돌아간다면 리츠투자 하면서 배당수익도 줍줍 그리고 계속 은행 저축하듯이 달달이 리츠에 돈을 뭍어둘것 같아요. 그러면 장기적으로 위험도 헤지하면서 '종자돈'도 만들 수 있을것 같습니다.
그럼 좋은 하루 되세요~