인천송도힐스테이트주상복합3단지 1층 상가(커피숍 운영중)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕 입니다. 

 

 

 

오랜만에 사무실 경매분석 포스팅 올립니다. 

요즘 대출규제다. 금리인상이다. 부동산 투자를 하기엔 시절이 쉽지 않아 보입니다. 정권이 바뀌었지만 글로벌 인플레를 우려한 미국의 금리인상 그로 인한 유동성 공급 축소는 레버리지를 가지고 수익을 극대화하는 부동산 투자에는 악재가 아닐 수 없죠. 그러나 그렇다고 투자를 안 할 순 없죠. 환경은 변했을 뿐 그에 대처해서 유연하게 투자는 지속해야 한다고 봅니다.  오히려 역발상으로 떠 싸게 나온 물건들을 획득할 기회가 될지도 모르고요. 

 

오늘 소개할 사건번호는 21타경3290번으로 이미 이번 주에 낙찰이 된 물건이에요. 수익분석을 통해 어느 정도 수익을 내야 할지 확인해 볼게요. 이 사건번호로 2개의 물건이 나왔는데 2번째 물건이에요.

 

소재지 : 인천연수구 송도동 21-60 인천송도힐스테이트 401동 1층 132호 

 

파란라인이 상점라인 이라인에 있는 물건이에요~

 

건물 면적 : 45 ㎡ (13.56평) 정도 되고 현재 카페가 운영되고 있어요. 

 

카페 딜라이트 운영중

 

매각물건명세서를 보면 보증금 2천에 임대료가 120정도 되네요. 전입신고와 확정일자 받은 날짜가 말소기준 권리인 근저당권 이후라 후순위 임차인이 되겠고 배당요구도 했으니 싸게만 입찰해서 낙찰받으면 문제가 없는 물건이네요. 

 

매각물건명세서

 

그럼 네이버 부동산에서 주변 상가 시세를 좀 확인해 볼까요? 

 

네이버 부동산

같은 단지네 물건들을 살펴보니 참고할 만한게 있네요. 

 

16번 힐스테이트 단지네 비슷한 사이즈의 물건들

 

시세 

보증금/월세 2500/180 

매매 4억 5000 

 

실제 네이버 호가는 팔고싶은 가격이니 실제 임장을 가서 거래되는 가격을 확인하는 건 중요할 것 같아요. 이 가격을 '최대치'라고 생각하고 수익을 한번 따져보죠. 

 

예상수익분석

 

일단 낙찰을 단독 입찰로 4억 4천에 받았어요. 

LTV 70% 적용, 세금 4.6% 적용 !

매각물건명세서엔 보증금/월세 2000/120 이지만 현재 네이버 물건 가격으로 2500/180 적용했어요.  

 

 

그렇게 해보니 '남는 게 없다' 이럴 바엔 그냥 네이버 올라온 물건들 사도 될 것 같은데.... 어쨌든 좋은 자리임에도 불구하고 비싸게 샀다는 느낌을 지울 수가 없어요. 본인 투자금도 1억 정도 들어갔고요. 그럼 어느 정도가 적절한 가격이었을까요? 

 

예상수익분석

 

투자수익률 4% 를 '최소'한 가져가려면 낙찰가가 3억7천 이하로 입찰해야 하지 않았나 싶어요. 단독 입찰로 4억 4천에 받은 건 정말 좀 안타까운 것 같아요. 아무리 괜찮아 보여도 실제 입찰 전에 낙찰 '마지노선'을 정해놔야 해요. 그 이상으로는 수익내기 어려울 테니 말이죠.

 

같은 사건번호에 1번 물건은 바로 옆동에 1층이고 평수는 11평 정도로 3.5평 더 작았는데 3억 8천에 낙찰이 됐어요. 이것도 4% 수익율을 지키려면 3억 초중반에 낙찰을 받아야 하는 물건으로 보여요. 물론 임대계약을 다시 200만 원으로 맺는다면 이 낙찰가들이 합리화될 순 있겠지만 합리화될까요? 

 

여러분의 생각은 어느정도가 적절한 낙찰가라고 생각하시나요? 

 

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투자는 본인의 몫, 제글은 참조만요. 

감사합니다. 

꾸벅