2025 화곡동 반지하 경매: 단타경매와 수익형 투자 가능성 분석
경매단타물건을 찾다가 좋은 물건이 있어서 포스팅합니다. 일단 낙찰이 된 물건이고 주변 매물들도 비교할만한 것이 있어서 임장 없이도 충분히 유익한 글을 쓸 수 있을 것 같습니다. 처음엔 경매탄타물건으로 접근했지만 낙찰가격과 주변시세를 보면서 다른 관점으로 접근해 봤습니다. 그럼 시작하겠습니다.
사건번호
2024타경 102179
20평 정도 되는 반지하로 화곡동에 위치한 빌라입니다. 까치산역에서 걸어서 5분 정도 되는 거리의 위치에 있는 더블역세권 지역입니다. 2001년 보존등기가 완료되어 24년 된 건물입니다. 반지하지만 20평 가까이 된다는 점. 방이 3개에 화장실이 2개라는 점이 이 물건의 특징입니다.
지난주(1월 23일) 금요일 낙찰이 되었는데 낙찰결과가 흥미롭습니다. 무려 9명이나 입찰을 했습니다. 낙찰가격은 거의 1억 3천 정도 나왔습니다. 반지하인데 왜 이렇게 인기가 많을까? 궁금했습니다. 외벽도 세월의 흔적이 남아있고 빛도 잘 들지 않는 물건인데 의외로 많은 분들이 입찰을 했습니다. 그 이유를 저 나름대로 찾아봤습니다. 일단, 시세부터 데이터를 찾았습니다.
최근 성은빌라 반지하 거래내역입니다. 매매가와 월세는 부동산 상승기 때 가격으로 다시 확인할 필요가 있어 보입니다. 전세는 최근시세를 반영하고 있습니다. 지금은 부동산 하락기에 접어들어 1억 3천만 원에 낙찰받아서 매매를 매수자를 찾기 어려울 뿐만 아니라 제값을 주고 못 팔 수도 있다고 생각합니다. 낙찰가는 부동산 상승기 때인 2020년도 매매가 대비 대략 20% 정도 떨어진 가격입니다. 그럼에도 불구하고 입찰자가 9명이나 있다는 건 수익화할 수 있는 물건이 아닌가 싶기도 합니다.
이 물건 네이버부동산에서 주변 물건을 탐색하다 보니까 비교물건이 있었습니다. 물건지 길 건너에 비슷한 평수의 지하 월세물건입니다. 월 1000/60이네요. 이 정도 시세로 수익화될 수 있을지 의문입니다. 위의 전세가 정도가 대출이 된다면 대략 낙찰금액의 85% 정도 됩니다. 그래서 계산해 봤습니다(이자는 4.5%). 이거 저거 비용제외하고 월 순수익으로 대략 20만 원 정도가 들어와서 연평균 11.5%의 수익률을 거둘 수 있을 것으로 예상합니다.
일반적으로 이런 물건은 단타경매로 싼 금액으로 사서 제값 주고 파는 것이 목적이 아닐까 싶습니다. 하지만, 경쟁으로 인해 낙찰가가 올라가서 당장 팔 수는 없는 물건으로 월세를 통해 수익화가 가능한 물건이라고 파악했습니다. 만약 1억 내외로 샀다고 한다면 단기에 매도가 가능했을 거라고 봅니다. 그렇다고 수익화할 수 없는 건 아니기에 월세를 받으면서 부동산 상승기가 왔을 때 매도를 하는 전략을 활용할 수 있습니다. 묻고 싶습니다. 실투자금 2천만 원으로 월 20만 원이 매달 들어온다면 투자하시겠습니까? 댓글로 의견 부탁드립니다.
감사합니다.
꾸벅