금융꿀팁

전세 계약 시 필수 체크리스트 및 확인 방법

주끝 2025. 1. 30. 13:00
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전세 계약을 진행할 때 보증금을 안전하게 보호하려면 사기 방지 및 안전한 계약 체결을 위한 핵심 사항을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 확인사항에 (공인중개사)로 표시한 부분은 임차인보다는 공인중개사가 확인하는 부분이 주라는 것을 표시한 것입니다. 아래 단계별 체크리스트와 함께 공식 사이트에서 직접 확인하는 방법도 안내해 드리니 참고하시기 바랍니다.

 

1. 계약 전 확인해야 할 사항(젤 중요!)

1) 주택 상태 및 불법·무허가 여부 확인(공인중개사)

  • 건축물대장 열람: 세움터
  • 현장 방문 후 직접 점검

무허가·불법 건축물은 전입신고 및 확정일자 부여가 불가능하여 보증금 보호가 어려울 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인하시기 바랍니다. 공인중개사가 미리 확인하는 부분이지만 돈 안들고 바로 확인 가능할 수 있으니 확인 GO! 그리고 위반건축물은 건축물대장에 노란색으로 표시되므로 쉽게 확인할 수 있습니다.무단 증축은 자주 확인되는 부분이기에 확인되면 이행강제금도 추가적으로 확인해서 협상의 우위를 가질 수 있습니다. 예를 들어 위반건축물이라면 임대인이 일정 기간마다 이행강제금을 내야 하므로, 보증금을 낮추거나 추가 보증 조건을 협상할 수 있습니다

2) 적정 전세가율 확인: 전세가 거품 여부 확인

매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높은 경우, 주택 가격이 하락할 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 여러 경로를 통해 적정 시세를 확인하시는 것이 좋습니다. 특히, 부동산테크를 통해 이사 가는 곳의 전세가율을 확인해 볼 수 있습니다. 2024년 12월 기준으로 전세사기가 젤 많은 곳은 인천 미추홀구입니다.

3) 선순위 권리관계 확인(공인중개사)

등기부등본을 통해 근저당 설정 여부, 가압류 내역 등을 확인해야 합니다. 근저당이 많거나 선순위 보증금이 높다면 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 신중하게 검토하시기 바랍니다. 공인중개사님이 확인해주시는 부분이지만 더블체크해서 나쁠 것이 없다고 생각합니다. 

4) 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인이 세금을 체납한 경우, 주택이 압류될 가능성이 있어 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 계약 전에 반드시 체납 여부를 확인하시는 것이 중요합니다. 하지만 현실적으로 모든 거래에서 확인하는 것은 아닙니다.보통 세입자가 직접 확인하는 것이 아니라, 전세보증금 반환보증 가입 시 보증기관(HUG, SGI서울보증, HF)이 임대인의 세금 체납 여부를 조회하는 경우가 많습니다.

5) 임대인 및 공인중개사 신원 확인(공인중개사)

  • 공인중개사 정상 영업 여부 조회: 국가공간정보포털
  • 임대인 본인 확인: 신분증 대조 + 위임 계약 시 위임장·인감증명서 필수 확인

정상적인 공인중개사인지 확인하지 않고 계약을 진행하면, 계약 사고 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 또한 임대인이 아닌 대리인과 계약할 경우 반드시 위임장을 확인해야 합니다.

 

 

2. 계약 체결 시 유의사항

6) 표준계약서 활용 및 특약 명시(공인중개사)

표준계약서를 활용하면 법적 보호를 받을 수 있으며, 보증금 반환과 관련된 특약을 명확하게 설정할 수 있습니다.

계약서 작성 시 포함하면 좋은 특약 예시

  1. 임대인은 계약 후 추가적인 근저당 설정을 하지 않는다.
  2. 보증금 반환이 지연될 경우, 연체이자를 부과한다.

7) 계약 당일 등기부등본 재확인(공인중개사)

계약 체결 직후 임대인이 추가적인 근저당 설정을 할 가능성이 있으므로, 계약 당일 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

 

3. 계약 후 해야 할 일

8) 임대차 신고 : 확정일자 자동 부여

임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. 계약 후 30일 이내에 반드시 신고하시기 바랍니다. 전월세 신고는 보증금이 수도권 6,000만 원 / 비수도권 5,000만 원 초과인 경우 의무 사항입니다. 신고 대상인지 확인한 후 신고하시기 바랍니다.

9) 전입신고: 대항력 확보

  • 온라인 신고: 정부 24
  • 오프라인 신고: 관할 주민센터 방문

전입신고는 보증금을 보호받기 위해 필수적인 절차입니다. 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

10) 전세보증금 반환보증 가입

  • 보증기관 문의: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증

보증금 반환이 어려운 상황에 대비하기 위해 전세보증금 반환보증 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 가입 시 보증회사가 보증금 반환을 보장해 줍니다.

 

4. 잔금 지급 및 이사 후 확인 사항

 

11) 잔금 지급 전 확인 사항(공인중개사)

  • 기존 세입자의 퇴거 여부 확인
  • 집이 비어 있는지 확인 후 잔금 지급

잔금을 지급하기 전, 반드시 기존 세입자가 퇴거했는지 확인하고 집 상태를 점검한 후 진행하는 것이 안전합니다. 기존 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받았는지 확인하고, 전세금이 안전하게 반환되었는지 확인해야 합니다

12) 이사 후 등기부등본 재확인

이사 후에도 추가적인 권리 변동이 없는지 등기부등본을 재확인해야 합니다. 추가 근저당이나 가압류가 설정되지 않았는지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

 

마무리

 

전세 계약은 신중하게 진행해야 하며, 사전 확인 절차를 철저히 하면 전세 사기나 보증금 반환 문제를 예방할 수 있습니다. 위의 단계별 체크리스트를 참고하여 안전한 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.

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