상가경매 낙찰가율이 50%를 밑돌고 있다는 뉴스를 최근에 봤습니다. 시장이 어렵더라도 싼 가격에 사서 제값 주고 판다면 수익을 얻어가는 건 주식과 부동산이나 매한가지라고 생각합니다. 부동산원에서 나온 12월 통계를 요약해 봤습니다. 세부적인 분석은 아니지만 상업부동산에 대한 메크로 인사이트를 조금이나마 가져가셨으면 하는 바람입니다. 그럼 시작하겠습니다. Let's Go!
핵심 포인트
- 오피스 투자수익률 상승, 상가는 하락세 지속
- 서울·경기 오피스 수요 증가, 핫플 상권(뚝섬, 용산) 강세
- 공실률 증가 지역 = 투자 리스크 주의!
1) 투자수익률 비교 (오피스 vs 상가)
유형투자수익률(%)소득수익률(%)자본수익률(%)을 시각화해 봤습니다. Y축은 수익이고 X축은 상업부동산 유형입니다(좌에서 우로 사무실/중대형상가/소규모상가/집합상가). 제일 푸른색 부분(자본수익률)만 확인하시면 될 것 같습니다. 모든 상업부동산 유형에서 투자대비수익률이 1%가 넘지 않습니다. 왜 비트코인과 미국주식 그리고 금이 더 각광받는 수익처가 되어가고 있는지 확인할 수 있는 부분입니다. 물론 메크로적인 분석이라 case by case로 분석하면 물론 목 좋은 곳은 잘 될 거라 의심치 않습니다.
2) 지역별 투자 기회와 리스크
너무 잘 알고 계신 내용이라 추가 코멘트는 생략하겠습니다.
투자 유망 지역 (임대료 상승 & 투자수익률 높은 곳)
- 서울 강남·용산: 오피스 임대료 상승 → 공실률 낮고 수익률 안정적
- 경기 판교: IT기업 확장으로 오피스 수요 증가
투자 리스크 지역 (공실률 증가 & 투자수익률 하락)
- 부산·대구: 공실률 상승 → 자본수익률 하락
- 세종·경기 신도시: 장기 공실로 인해 투자수익률 악화
마무리
서울은 임대료가 높아 초기 비용 증가 합니다. 반면 평균 임대료가 경기도와 지방에 비해서 월등히 높은 수준이기에 자본력과 꾸준한 발품으로 좋은자리를 찾았다면 투자를 해야 하는 1순위 지역입니다. 전국 평균 임대료 대비 서울의 임대료 수준이 대단히 높습니다. 그중에서도 소규모 상가의 임대료가 다른 어떤 유형의 그것보다 높은 수준을 보이고 있습니다. 반면, 지방은 공실이 많아 임대료가 상대적으로 저렴합니다. 발품만 많이 팔 수 있다면 저렴한 가격에 좋은 자리를 찾고 낮은 시세로 구매할 수 있는 기회가 있습니다. 기회는 찾는 자 있습니다.
전국 평균대비 서울 유형별 임대료 차이
✔ 오피스 (Office): +32.0%
✔ 중대형 상가 (Large Retail): +107.2%
✔ 소규모 상가 (Small Retail): +148.3%
✔ 집합 상가 (Mixed Retail): +80.7%
지역별 평균 임대료 (천원/㎡)
| 유형 | 전국 평균 | 서울 | 부산 | 경기 |
| 오피스 | 18.1 | 23.9 | 7.1 | 12.9 |
| 중대형 상가 | 26.5 | 54.9 | 30.1 | 27.0 |
| 소규모 상가 | 20.7 | 51.4 | 26.5 | 24.1 |
| 집합 상가 | 27.0 | 48.8 | 29.2 | 30.5 |
이상으로 2024년 24년 12월 상업용 부동산임대동향보도자료 요약해 봤습니다. 원본파일은 하기 참조하였습니다. 더 많은 정보를 찾으신다면 확인 부탁드립니다.
감사합니다.
꾸벅