한진한신 43평, 5.7억 낙찰… 선순위 임차인은 없었던 걸까?(업데이트!)

 

어제 드디어 한진한신 낙찰 결과가 나왔습니다. 의외의 결과가 흥미롭습니다. 그럼 Let's Go! 

 

2025.05.25 - [부동산 경매] - 한진한신 43평 경매, 낙찰 가능성 99.9%…실거래 기반 바닥가 점검

한진한신 43평 경매, 낙찰 가능성 99.9%…실거래 기반 바닥가 점검

 

 

한진한신

 

서울 성북구 돈암동 609-1 한진 207동 6층 601호 43평은 5.7억대에 낙찰 되었습니다. 만약 5차 때 입찰 했더라면 수익을 극대화할 수 있었을 텐데 6차 때 왜 이렇게 큰 금액으로 낙찰받았을까요? 제 이전글에서 권리분석 시 4.8억 원의 선순위 임차인이 있다고 가정을 했었습니다. 낙찰 횟수로 지레짐작했습니다. 시장은 언제나 합리적이고 그에 따라 5차까지 유찰이 된 이유는 선순위 임차인이 성립한다 가정했습니다. 

 

하지만 여러정황(?)을 좀 확인하다 보니까 아닐 수도 있겠다는 합리적 의심을 할 수 있었습니다. 그리고 마치 이 물건이 주식시장에서 가치투자자가 찾는 회사일까요? 가격과 가치의 괴리가 있어 그 갭에 투자해 수익을 얻어가는 흔치 않은 기회 말이죠. 5차까지 폐찰이 되는 동안 시장의 관심을 갖지 못했다가 6차 때서야 드디어 빛을 본 것일까요? 

 

이 가격이 합리적인지 묻기 전에  5.7억이라는 낙찰금액이 옳은 선택인지 아닌지 확인해 보는 게 맞는 것 같습니다. 사실, 매각물건명세서에 임차인의 차임과 보증금이 미정이면 온라인으로 우선변제권을 가진 찐 임차인인지 아닌지는 확인이 불가합니다. 일단, 등기부 등본을 확인해야 합니다. 700원을 내고 등기부등본을 떼봤습니다. 

등기부등본캡쳐

 

 

말소된 권리를 제외하고 을구에 3개의 채권이 보입니다. 우리은행에서 3차례에 걸쳐 총 3.36억 원의 담보대출이 실행되었으며, 시기는 2018년, 2020년, 2021년으로 실거래가 상승 시점과 일치합니다. 임차인이 전입신고를 한해는 2018년 2월이죠. 그리고 네이버 실거래가 추이입니다. 2018년에는 실거래가 6억 정도, 2020년엔 8억 정도, 그리고 마지막 2021년에는 10억 정도로 커리어하이를 향해 가는 중간중간 대출을 실행했습니다. 그렇다면 이 대세 상승기에  전세 4.8억 원에 더해 대출도 임대차사실확인서 없이도 은행에서 대출이 가능하겠구나 싶은데요? 여러분 생각은 어떠신가요? 

 

 

네이버부동산캡쳐가공

 

만약, 이번 낙찰자가 임대차계약서의 부존재를 확인하고 입찰을 했다면 서두에서 얘기한 드물지만 큰 수익을 얻을 수 있는 가치주일 수 있습니다. 반면에 등기부등본에서는 확인이 되지 않지만 2018년 3월 6층에 2건의 전세 실거래 가격 4.8억 원이 확정일자가 있는 선순위임차인이라면 낙찰자는 커리어하이를 찍은 2021년 초의 가격으로 낙찰을 받은 셈이 되겠지요. 

 

과연 이 임차인의 정체는 무엇일까요? 찐일까요? 위장일까요?

무척 궁금합니다. 

 

감사합니다. 

꾸벅! 

 

 

너무 궁금해서 더 확인해봤습니다. 

 

선순위 임차인 4.4억이 있는것으로 확인되었습니다.

임찰 보증금 27,459,600 만 날리고 다시 경매물건으로 나올 것으로 예상할 수 있겠네요. 

4.4억+5.7억= 대략10.1억인데 물건 인수하지 않을 것 같습니다. 

 

경매는 일반 부동산 매매거래보다 '안전마진'이 큽니다. 그럼에도 불구하고 정확한 분석과 입찰표기입을 하지 않으면 종잣돈을 순식간에 갉아먹을 수 있는 위험도 공존합니다. 다시 한번 경각심을 갖고 경매에 임해야 하겠다는 생각을 하게 됩니다. 

 

그럼 좋은 주말되세요. 

감사합니다. 

꾸벅!