아파트전망

안녕하세요. 

주린이끝판왕입니다. 

요즘 부동산시장이 심상치 않네요. 언제쯤 부동산 바닥이 올까요? 

아파트전망을 하기 위해서 과거 데이터를 확인하는 게 중요할 것 같아요. 

 

경제는 순환하죠. 주식시장의 순환보다 부동산시장의 순환은 그 진폭의 크기와 주기가 더 길어요. 어두운 전망 속에서도 긍정적인 것은

부동산은 유한하고 화폐의 가치는 계속 할인이 되니 결국 아파트전망은 긴 흐름으로 봤을 때 우상향이 될 것이라 믿어 의심치 않습니다. 

 

다만, 지금 자산시장에서 포착할 수 있는 신호는 +가 아니라 -임이 틀림없어 보이네요. 

최근에 대우건설에서 400억을 대위변제 후 아파트 시공을 포기한 것이 첫출발이라고 볼 수 있을 것 같은데요. 그래서 시장은 지금 부동산 pf 가 2023년 부동산 시장을 하락할 수 있는 주요 요인으로 꼽고 있습니다. 

 

https://biz.chosun.com/stock/stock_general/2023/03/02/DQV3532EGJFJPF3VF6XY6BN4CU/

“보수적이라 믿은 삼성증권이 부동산 PF 3.5兆라니”...투자자들 촉각

 

경제라는 것이 단순하게 볼 수 있는 게 아니라는 게 새삼 느껴지는데요. 부실한 건설사에게 프로젝트 파이낸싱을 한 금융사나 제2금융권 은행들이 부도가 나고 분양 계획 중인 아파트들이 공매로 나와 공급예정아파트들이 줄어들어야 할까요? 아니면 반대로 미분양아파트들을 공공임대 용으로 구매하여 건설사들의 숨통을 틔게 해주어야 할까요? 어떤 방식으로든 쉽지 않아 보입니다. 

 

다만, 현 부동산 시장을 과거의 데이터를 통해 객관적으로 보고 넘어가면 좋을 것 같아요. 2011년~현재가지 1) 주택분양실적과 2) 미분양현황 그리고 1)과 2)를 가지고 3) 미분양%를 뽑아봤어요. 이미 미분양이 갑작스럽게 늘었다! 는 내용은 알고 계실 것 같고요. 제가 구글링 하는 과정에서 흥미로웠던 점은 2015/2016년이에요. 

 

'그땐 모든 것이 좋았다' 

 

 

데이터 가공

2015/2016년 주택분양실적이 2023/2024 분양예정물량보다 더 많아요. 근데도 전체 분양실적 중 미분양이 차지하는 %가 현재의 24%의 반값이었다는 것이죠. 금리도 좋았고 수요도 강력해서 많은 물량을 소화한 시기다라고 알 수 있죠. 주택구매력지수도 가장 높았고 투자자들도 적극적으로 움직였던 부동산 황금 기였던 것 같아요.  

 

주택구매력지수 가공 : KB부동산

미래에셋증권 이광수 애널리스트 자료

 

결론적으로 아주 기본적인 원리에 도달하게 되는 것 같아요. 

 

수요와 공급 

부동산의 수요 가격탄력성은 탄력적인데 반해 공급의 탄력성은 비탄력적이에요. 그래서 경기순환주기가 자른 자산시장의 그것보다 더 길수 밖에 없습니다. 그렇다면 2023/2024년 예정된 80만 채의 분양 문량의 공급이 모습을 드러내고 공급이 줄어드는 시기가 시장의 바닥을 가늠해 볼 수 있는 시기가 되지 않을까 조심스레 예상해 봅니다. 

 

 

감사합니다. 

꾸벅