12평상가(2021타경69556,아파트앞상가)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

기다리던 물건이 낙찰이 되어서 현재 상가 경매 분위기도 공유할 겸 보스팅합니다. 이 상가는 12평이고요. 그걸 딱 2개로 나눠서 한쪽은 부동산, 한쪽은 아이스크림 무인판매점이 영업을 하고 있습니다.  

 

물건

낙찰가는요 5억 초반인데요. 3차에 2분이 입찰 경쟁 하셨네요. 

우리경매

 

 

 

경기도 화성시 동탄2신도시하우스디더레이크 1500세대 대단지 아파트의 서쪽 모퉁이에 있는 상가 중 하나예요.  이 자리는 딱 떡볶이집을 하면 좋겠다 싶었는데 무인판매점이 들어와 있는 걸 봐선 장사가 잘 될 상권은 아닌듯해 보이네요. 그리고 물건자리에서 도보로 10분 거리에 있는 곳이 중 교생들 학원밀집지역으로 보이는바 학생들의 주 생활권과는 거리가 좀 있어 보이네요.

 

 

월 200 이면 년 1200인데 대략 어느 정도 수익률이 나올까요? 

 

대출은 고려하지 않을게요. 고려하면 마이나스 나올 것 같아요. 자금력 있는 낙찰자가 받았다고 생각하고 계산해 볼까요? 우선 계산 전에  매각물건명세서에서 추가로 인수해야 할 권리가 있는지 살펴볼게요. 근저당권이 얼마인지 확인이 필요할 것 같긴 한데 일단 장 XX는 화성 시 최우선변제금 1000만 원을 받을 수 있네요. 나머지 금액은 배당순위에 따라 달라질 것 같아요. 그리고 김 XX는 대항력을 가진 선순위 임차인으로 4000만 원은 낙찰자가 인수를 해야겠네요. 

매각물건명세서

그럼 총 5억 7천 정도가 인수 시 필요한 금액이 될 것 같고 그 외 세금까지 포함하면 6억 정도가 필요하다고 볼 수 있을 것 같아요.  12평에 6억이니 평당 5천만 원이네요 후~ 

 

부동산과 무인판매점에서 매달 200씩 들어온다면  대출 없을 경우 

오로지 본인재력으로만 투자했을 때 수익률은 4% 정도 나오네요.  대출끼고라면 아찔하네요. 요즘 대출금리가 4~5%라면 6억짜리 자산에서 현금흐름이 안나오는 상황이 발생했겠네요. 

 

(단위, 만원 )

200x12/60,000 = 4% 

 

혹시, 배당요구를 하지 않은 임차인 김 XX 님이 낙찰을 받았을까요? 

 

추적조사를 조금 해보니 김 XX 님이 영위하고 있는 사업은 '호수탑'부동산이네요. 아마도 그랬다면 이 동네를 잘 알고 있어서 높은 금액에도 불구하고 낙찰을 받으려고 하신 것 일 수도 있겠다 싶긴 합니다만... 장점이 분명 있는 입지이나 학교는 방학도 있고 비수기와 성수기가 뚜렷이 있기 때문에 입지 +@ 가 있는지 의문스럽긴 합니다. 

 

그래도 임대인이 되어보면 좀 더 다양한 옵션을 강구하지 않을까요? 

 

6억 투자해서 월 200 이면 괜찮은 투자인가요? 

 

저 개인적으로는 발품을 더 팔고 더 좋은 상권에 투자할 것 같네요. 

투자한 돈 대비 부가가치가 더 많이 날 수 있는 입지를 찾아 투자해야 하는 시기가 아닌가 싶습니다.  

 

감사합니다. 

꾸벅