전세꿀팁(법률상식)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

요즘 깡통전세로 인해 피해받는 피해자들이 대한민국 전역에서 생겨나고 있습니다. 정부는 이에 대한 법률적 제도 개선을 통해 경제적 약자의 보호를 해야 합니다. 이에 더해서 전세를 구하는 임차인들은 사기에 당하지 않도록 기본적인 법률 상식을 꼭 알고 전세 구할 때 적용할 필요가 있습니다. 알아두면 돈 도 아낄 수 있는 팁 지금부터 알려드릴게요. 

 

전세꿀팁 

 

1. 전세가율 확인하기: 집값 대비 전셋값이 몇 %나 되는지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 등기부등본 확인하기: 집주인이 소유주인지, 근저당이 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
3. 전세보증보험 가입하기: 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해서 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
4. 계약서에 특약 넣기: 전세계약일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등을 하지 않는다는 조건을 넣는 것이 좋습니다.

 

니가사는그집 : 구글캡쳐

 

위의 1,2,4 다 똑같은 내용입니다. 1,2,4를 요약하자면 임대인이 이 집을 담보로 빌린 돈이 있냐 없느냐의 문제입니다. 그리고 은행은 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 집값의 70% 이상을 빌려주지 않습니다. 지금같이 부동산 시장이 나락으로 가고 있는 상황에서는 더욱 그렇죠. 따라서, 임차인은 '등기부등본'을 꼭 확인해야 합니다. '권리관계'는 등기부등본을 우선합니다. 다른 공적문서를 비교해 볼 필요도 없죠. 

 

등기부등본을 보니 근저당이 없다면 그리고 나이키 신발고르듯 전셋집이 채광이 좋고 남향에 인테리어도 싹싹하게 잘 되어 있는 집이라면 계약을 해야겠죠. 이제 본론으로 들어갑니다. 본론에 앞서 대항력과 우선변제권이라는 놈들을 알고 가야 합니다. 누구요? 

 

대항력과 우선변제권 

 

대항력은 대충 어감이 대항할 수 있는 능력 같아 보이죠 ? 맞습니다. 다른 권리에 대항해서 내 권리를 보호할 수 있는 힘입니다. 그럼 요건이 있겠죠. 그건 바로~~~~

 

주택인도 및 전입신고

 

전입신고는 동사무소의 주민등록을 하는 것을 말하구요. 주택인도는 그 집에 실제 거주를 하는것을 말합니다. 2두 가지가 결합이 되면 대항력을 가지고 그 효과인 '최우선변제금'을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. '최우선변제금'에 대한 내용은 아래에서 좀 더 설명해 드릴게요. 대항력만으로는 전세금을 완전히 지킬 수 없어요. 다들 들어보셨겠지만 '확정일자'를 받아야 '우선변제권'을 갖게 되고 이게 내 보증금을 오로지 지키는데 버팀목이 됩니다. 

 

확정일자는 '임대차계약서'상에 탕탕탕 찍혀요. 위의 대항력과 우선변제권이라는 법적구제장치를 일단 알고서 계약을 하시면 됩니다. 그런데 문제가 생깁니다. 확정일자의 효력이 계약당일이 아니라 계약 '다음날' 00시부터 생깁니다. 그러면 임차인은 계약에 

 

전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다

 

는 특약을 넣어서 계약서를 다음날까지 '얼음'시켜 놓을 수 있겠죠.(관련기사↓↓↓↓↓)

 

https://www.joongang.co.kr/article/25078416#home

전입신고날 근저당 건 집주인…'이 특약' 한 줄이면 안 당한다 | 중앙일보

 

이렇게 담보가 설정되지 않은 권리 깨끗한 집을 계약하고 잘 살고 있는데 집이 갑자기 '경매'가 들어온다 그러면 당황하지 말고 법원에서 배당요구하라고 하면 나가서 하면 됩니다. 그러면 임차인의 전세금은 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

그리고 이에 더해 이 험난한 시기의 꿀팁 하나 더! 

 

제가 포스팅한글에서 이미 한번 언급한 바 있는데 그래도 2030의 자립을 응원하며 다시 한번 알려드립니다. 이 꿀팁을 써먹기 위해선 '최우선변제금'을 알아야 합니다. 최우선 변제금은 전입신고 및 거주만 하면 생기는 대항력에서부터 나온다고 알려드렸습니다. 그럼 일단 임대인이 은행에서 집담보로 돈을 빌렸던(근저당) 말던 그냥 들어가서 살아봅니다. 바로 최우선변제금 요건을 알고 말이죠!

 

2021.07.26 - [경매분석] - 지역별 최우선 변제 보증금 2022

지역별 최우선 변제 보증금 2022

서울~~~

서울을 예를 들면 최우선변제금을 받을 수 있는 범위는 1억 6,500만 원에 최우선변제금액이 5500만 원입니다. 이미 근저당이 있으니 우선변제금 5500만 원만 보증금으로 설정하고 반전세를 사는 방법이 죠. +@월세가 지출된다고 하지만 더 큰 금액을 지킬 수 있는 방법이 될 것 같습니다. 실제로 투자를 하는 입장에서는 위의 5500만 원으로 반전세 설정 후 남은 차액 1억 정도를 주식에 투자하는 방법이 좋은 옵션이 되지 않을까 싶습니다. 그건 본인의 투자성향과 여유자산의 형성도에 따라 다르겠지만 말이죠.  

 

 

 

 

오늘은 전세계약 시 꿀팁에 대해서 알아봤는데요. 실제 전셋집 알아보실 때 꼭 유용하게 사용해 보시길 바라겠습니다. 

 

 

감사합니다. 

꾸벅