30일 5건 동시 경매! 신세계아파트 낙찰 데이터로 본 입찰 전략 총정리

 

이전 포스팅에서 서울과 경기지역  물건을 분석했습니다. 오늘은 인천입니다. 미추홀구 도화동에 있는 한동짜리 아파트 바로 '신세계아파트'입니다. 

 

🏢 단지 개요

• 주소: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2
• 세대수: 60세대
• 준공연도: 2017년 3월
• 건물구성: 1개 동, 최고 14층
• 주차대수: 총 82대 (기계식 56대, 자주식 26대)
• 난방방식: 개별난방, 도시가스
• 현관구조: 계단식
• 용적률/건폐율: 797% / 75%

아쉬운건 추차~. 제가 2달 동안 빌라 공인중개할 때에도 기계식보단 자주식을 더 선호했던 기억이 있어요. 아무래도 기계식이면 시간도 더 걸리고 불편합니다.  

 

주변을 돌아봤습니다. 2가지만 잡고 가면 될것 같아요. 하나 산업단지가 북쪽에 자전거로 8분 거리에 있고 시내가 자전거로 2분 거리에 위치합니다. 그리고 제가 좀 선호하는 건데 두 번째 전통시장이 바로 앞에 있습니다. 먹거리 싸게 사 먹을 수 있습니다. 평수가 20평대이나 방이 2개밖에 없어서 신혼 혹은 1인가구에 적합하다고 볼 수 있어요. 전통시장 버프로 생활비 절약가능합니다. 

 

 

네이버지도

 

30일 바로 내일이네요. 무려 5개가 낙찰 대기중에 있습니다. 너무 많아서 변별력이 있을까? 의구심을 가질 수도 있을 것 같습니다. 그래서 과거 낙찰데이터에서 인사이트를 좀 찾아보도록 할게요. 역사는 미래를 비추는 거울이니까요.

 

 

하기 데이터는 어제 낙찰건 까지 6개의 낙찰물건에 대한 인사이트를 요약했습니다. 

 1. 낙찰가 수준 파악 (낙찰가율 예측에 도움)

• 감정가 평균은 약 2억 3천만 원대 (실제 매각물건 기준으로 감정가 2.15억 ~ 2.36억 수준)
• 실제 낙찰가 평균:
  → 약 1억 21백만 원, 감정가 대비 약 51~55% 수준
• 낙찰가 가장 높았던 건:
  • 125,880,000원 (3차, 904호, 입찰자 2명)
  • 123,999,000원 (4차, 1208호, 입찰자 11명)
• 낙찰가 가장 낮았던 건:
  • 115,640,000원 (3차, 단독 입찰)

📌 Tip: 향후 입찰 시, 입찰가 1억 18백만~1억 22백만 원 사이에서 경쟁이 가장 많았음

✅ 2. 입찰자 수와 경쟁도 분석

• 1명 입찰 → 모두 낙찰 (단독입찰이 가장 안전)
• 2명 이상부터는 경쟁 발생 → 낙찰가가 약간 높아지는 경향
• 최다 입찰자: 11명 (4차, 1208호) → 낙찰가도 상위권

📌 Tip: 입찰자 수 6명을 넘기면 낙찰가가 눈에 띄게 상승
→ 경쟁 치열할수록 2~4백만 원 추가된 가격이 낙찰가로 형성됨

✅ 3. 회차별 트렌드 (몇 차에 입찰하는 게 유리한가?)

회차평균 낙찰가 (원)평균 입찰자 수

3차	약 1억 20.3백만 원	1.3명
4차	약 1억 21.3백만 원	8.7명

📌 Tip:

• 3차 낙찰이 평균 낙찰가도 낮고, 입찰자 수도 적음 → 유리
• 4차부터 경쟁자 증가하며 낙찰가도 높아짐
  (주목받기 시작하는 타이밍)

🔑 입찰전략 정리

전략 항목제안 내용

💰 입찰 적정가	1억 18백~1억 22백만 원 예상 (입찰자 2~4명 예상 기준)
🕰 회차 선택	3차 노리기 추천 (4차는 입찰자 몰릴 가능성 높음)
📉 낙찰가 절감	단독입찰 or 2명 이하 예상 시 입찰 유리
🧠 심리전	인기 호수(중층, 남향)는 경쟁 치열 → 비선호 층 공략도 고려

 

그리고 위의 인사이트와 더불어 수익계산을 해봤습니다. 6건의 낙찰건수 중 최저낙찰가와 최고낙찰가의 수익을 보여드릴게요. 꽤 경각심을 가지고 입찰해야 하는 이유이기도 합니다. 낙찰받는 게 다가 아닙니다.  실거래가는 매매가와 전세가 중간으로 정했습니다. 최근 매매실거래가가 14,300만 원이니 13,500만 원에 매도는 적절하다고 생각합니다. 최고낙찰가와 최저낙찰가의 차이가 바로 '수익'입니다. 딱 1,000만 원 차이가 납니다. 3개월 투자해서 250 벌고 난 만족하겠다고 하시는 분들 말리지 않겠습니다. 하지만, 본인의 노동력과 쏟은 시간의 값어치가 250이면 좀 낮은 게 아닌가 싶네요. 종잣돈 2500만 원만 있으면 입찰가능합니다. 

 

경매수익률자동계산기

 

30일 날 나오는 물건들 권리관계를 보겠습니다. 본 물건들은 모두 '후순위 임차인' 물건입니다. 따라서, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 그래서 위의 인사이트와 수익계산기 결과를 가지고 입찰할 수 있는 복잡하지 않은 물건입니다. 30일 5건이 모두 낙찰될지 궁금하네요. 낙찰되면 다시 팔로업 포스팅 올릴게요~. 

 

 

감사합니다. 

꾸벅!