헤어샵자리

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

 

 

오늘은 이상한 사건을 하나 가져 왔어요. 왜 이렇게 인기를 끌었는지 낙찰가가 왜 이렇게 높은 것인지 의아한데요. 혹시라도 이 사건에 관심 있었고 임장 다녀오신 분들이 혹시라도 구독자분들 중에 계시면 댓글로 이유 좀 설명 부탁드려요. 

우리경매 사이트 발췌 

울산 대동소한마음타운 앞 상가 1층 18평 짜립니다. 임대인이 헤어숍을 했던 것 같고 경매에 나온 물건이에요. 감정가는 2억 정도였는데 낙찰은 2억 6천에 받았네요. 무려 25명이 입찰을 했습니다. 인기가 있었던 물건인 것 같은데 이 정도 인기일 줄은.... 혹시 낙찰기일에 법정에 들어서니 사람들은 엄청 많아서 본인이 입찰하던 가격보다 더 높이 써서 낸 걸까요? 아니면 낙찰자가 수익분석을 잘 못한 건가요? 갸우뚱하게 만드는 결과네요.  

 

 

일단 헤어샵을 하고 있었고 이 업종으로 수익분석을 해봤어요. 낙찰자는 다른 업종을 생각하고 저 큰 금액을 투자했는지도 모르죠. BUT, 헤어숍만큼 수요가 꾸준한 게 없죠. 그래서 일단은 헤어숍을 하면 얻을 수 있는 임대수익 얼마나 될지 한번 따져보도록 하겠습니다. 높은 낙찰가의 요인은 뒤에 있는 엄청난 세대수로 인한 유효수요가 바탕이 되지 않았을까 싶네요. 

 

우방 아파트 750세대 + 대동황토방 아파트 484 세대+ 대동한마음타운 936 세대  = 총 2370세대 WOW

단지 앞쪽에  양쪽으로 상가가 있어요. 헤어샵은 사진으로는 4개 정도로 확인이 되는데 네이버 지도로 확인한 결과 무려 7개의 헤어샵이 이 단지를 중심으로 영업행위를 하고 있었습니다.  대단지이니까 수요도 크니 이 정도 공급은 있어야 하는 걸까요?  

지도에서 오른쪽 상가 [까꼬보꼬; 이사건지]

 

지도에서 왼쪽 상가 

그래서 헤어샵 월 매출을 어설프게나마 계산을 좀 해봤습니다. 

헤어샵 예상수익 

위의 계산은 보수적으로 계산했어요. 

 

• 가구당 보통 4명 그 중 한명만 매월 1회 머리 한다는 가정
• 파마, 염색을 제외한 기본 컷트 가격만 적용  

저 매출이 미니멈인거죠. 무조건 저 매출보단 더 나올 것으로 추측합니다. 따라서 월 임대료 40, 50만 원 나오는 곳을 저 비싼 가격으로 낙찰받지는 않았을 것 같고 만약에 저 임대료의 2배인 80 만원 정도를 매월 임대료로 받을 수 있다면 수익률이 어떻게 되는지 확인해봤어요. 

 

임대료가 월 80 수준일때 

낙찰자가 헤어샵 주인이 아닌 이상 80원으로는 본전도 보전 못하는 것으로 계산되네요. 최소한 100에서 150 사이의 임대료를 받아야 1자리 후반 수익률을 가져갈 수 있어요. 임장 가신분들 혹시 알고 계시면 댓글 달아주세요. 감사합니다. 

 

 

만약 낙찰금액이 2억원(감정가) 이었다면 수익률은 어떻게 바뀌었을까요? 

 

낙찰금액이 2억원이라면 

 

그렇게 좋진 않죠? 이 정도라면 고배당주에 투자하는게 발품 팔고 세금 내고 계약하는 시간도 아끼고 효율적이라고 보이네요. 이 자리를 감정가 대비 80% 정도에만 낙찰을 받았다면 무난히 10% 이상의 수익률을 가져갈 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 있네요. 물론, 저는 임장을 가지 않았기 때문에 정확한 '임대료'를 모릅니다. 120만 원 정도 받는 다면 낙찰자는 헤어숍을 운영하는 임차인으로부터 매월 5%의 수익률(감정가 대비 80%로 가정 시, 12% 수익률)을 가져갈 수 있습니다. 지금 이 부동산 불장에서 두 자릿수 초반 수익률을 추종하는 게 오히려 비현실적인 걸까요? 

감사합니다. 

꾸벅