편의점자리

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

 

저번 주에 주식이 녹았네요 ㅜ.ㅜ. 구독자분들도 헹인데어~ 잘 잡고 계시길 바랍니다. 이럴 때일수록 현금을 가지고 가야 하는데 욕심이 앞서서 그러질 못했네요. 어쨌든 버티면 올라갈 건데 가격은 너무 착한데 돈은 없어서 안타깝네요. 현금을 무조건 20%은 들고 있어야겠다 뼈저리게 느끼고 있습니다. 휴가를 다녀오고 나니 찜해 놨던 경매 물건들도 낙찰이 되어서 그중에 하나 소개하려고 해요. 제가 꾸준히 상가투자를 올리는 이유는 단 하나 '포트폴리오의 다변화'입니다. 주식이 넘버원이지만 겸사겸사 ㅎㅎ. 

 

오늘 소개해드릴물건은 '1층 편의점'이에요.  요즘 어딜 가나 편의점인데 장사되겠어? 하실 텐데 어디 함 볼까요? 

 

경매 물건 정보는 ↓ 아래 링크 타고 들어가 보시면 될 것 같아요. 

https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=klsjfree&logNo=222447129569&categoryNo=72&parentCategoryNo=0&viewDate=&currentPage=1&postListTopCurrentPage=1&from=postView 

{ 부산부산진구근린상가경매}  부산진구 개금동 165-2 (개금동,개금역대상웰리움) # 2020타경10578

 

 

 

결과를 보니 인기가 좋은 꿀자리는 맡는구나 느꼈답니다. 경매는 본디 '싸게 사려고' 하는 것인데... 1차에 바로 낙찰이 되었네요. 감정가보다 12% 정도 높은 가격으로 매각이 되었습니다. 무려 9분이 입찰을 하셨네요. 오옷! 

그럼 수익분석 한번 해볼까요? 우선 자리부터 살펴보죠. 네이버 지도에서 웬만한 정보는 다 얻을 수 있습니다. 동의대역과 개금역 사이에 위치하고 있네요.  편의점 왜 이리 많니~ 좀 더 줌인해볼게요. 

네이버 지도 

네이버지도

개금역대상 웰리스 주상복합 100 새 대 + 카사 펠리체 50세대 정도는 일단 세븐일레븐 주 타깃이 되겠고 시장통에서 살 짝 멀어진 음식점 및 술집 고객들도 세븐일레븐에 고객이 될 것 같네요. 일단 전방 100m 안에는 편의점이 없어서 지속적인 수입은 있는 자리 같네요. 정확한 수입은 세븐일레븐 사장님만 알겠죠. 네이버 지도 사진을 보니 2019년부터 꾸준히 장사를 하고 있네요.  

 

매각 명세서를 보니 160만원 정도의 임대수입이 가능한 자리인데요. 권리분석을 할 것도 없는 게 임차인은 선순위 임차인이고 배당요구를 했으니 신경 쓸 것은 X. 그럼 이 낙찰자는 얼마 정도의 수익률을 가져갈 수 있을까요? 계산 때려봅니다. 

 

 

대출은 70% 그리고 대출이자는 원리금균등상환으로, 세금은 4.6%. 총투자금이 대충 1억 5천은 있어야겠네요. 근데 수익률은 2.51% 이걸로 만족할 수 있을까요? 낙찰자는 분명 낙찰받고 세를 160에서 200으로 올리겠죠. 비싸게 사고 그 비용을 임차인에게 돌려주는 게 우리나라 부동산 메커니즘이니까요. 안타깝죠. 세입자가 이 자리가 괜찮았다면 배당요구를 안 하고 입찰을 했을 수도 있겠다는 생각을 해봅니다. 단순히 몰라서 안 들어갔을 수도 있고요. 

수익률 계산

 

만약 조금 더 싸게 살 수 있었다면요? 감정가의 90% 정도를 가정을 해보고 수익률을 계산해봤습니다. 낙찰자는 수익률을 알고 낙찰금을 결정하는게 정석인데 구독자 분들은 5.68% 의 수익률 만족하시나요? 아무래도 경쟁이 치열했던 위의 실제 낙찰금액보단 좀 더 많은 수익을 가져가고 실 투자금도 1억 초반으로 낮아졌습니다.

 

감정가 대비 90%로 수익률 계산

좋은 자리이고 안정적으로 수익이 난다고 하더라도 본인의 수익률은 미리 계산하고 입찰하는 것이 냉정함을 갖고 내 투자금도 아끼는 길이라고 생각합니다. 기회는 한 번만 있는 게 아니니까요... 원하는 가격이 올 때까지 기다리는 것도 투자라고 생각합니다. 본 사건 편의점은 부산이라 김포사는 제가 와따리 가따리 하면서 관리하고 하긴 힘들 물건이죠. 그래도 이렇게 한 번씩 좋은 물건이 올라오면 수익률을 계산해 보는 게 부동산 성격에 따른 적정 가격을 확인할 수 있는 좋은 공부가 되는 것 같아요. 

 

감사합니다. 

꾸벅