동부이촌동 4평 쫌 안되는 상가(2021타경 52401)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕 입니다. 

오랜만에 경매사건 올려요.  주식으로 돈 벌고 부동산으로 킵하고 주식으로 돈 벌고 부동산으로 킵하고~~  요 무한반복이 부자 되는 방법이죠. 그런 의미에서 주식과 경매는 둘 다 연마해야 하는 필수장비라고 생각해요. 

 

부동산이 요즘 심상치 않죠. 피크 아웃 peak out 이라는 얘기들도 하고 오름세가 주춤한 것 확실한 것 같습니다. 사실상 올라갈 유인이 없긴 하니까요. 금리도 오르고 대출도 제한하고 무엇보다도 내년 대선 이후에 착착착 진행될 부동산 공급까지.... 긴 호흡을 가지고 부동산 시장을 바라본다면 시세차익을 노리는 큰 한방보다는 '매월 착착착 들어오는' 현금흐름 쪽으로 무게를 두고 상가 쪽으로 돈이 움직이는 것 같아요. 

 

그래서 최근 낙찰된 '괜찮은 사건'을 하나가져왔어요.  경매컨설팅하시는 분들이라면 요런 거 추천 많이 하겠죠~ 서울에 용산에 그리고 시장통~

 

경매번호 : 2021타경 52401

위치 :  서울 용산구 이촌동 301-53 1층 6호 

 

네일샵이네요.

 

일단 제가 경매 컨설턴트라면 소개 안 하고 그냥 제 돈 주고 사고 싶은 입지 같아요. 앞엔 초등학교 뒤엔 아파트 옆엔 지하철 ㅎㅎ

그리고 여긴 어디? 용산~~~  일단 임장을 가지 않고도 느껴지는 감이 좋은 곳이죠. 그럼 실제 얼마에 낙찰되었는지 보시죠.  

 

우리경매 발췌 

 

입찰은 5분이 하셨네요. 그것도 무려 1차 때 말이죠. 실제 감정은 3억4천인데 낙찰은 3억 8천! 평당 1억을 주고 낙찰받으셨네요. 서울이고 주변 상권이 좋다고 해도 고작 3.48평 짜릴 4억에? 

 

 

그럼 따져봐야죠. 월 현금흐름으로 얼마를 가져갈 수 있을지 일단 임장 없는 인터넷 컨설팅을 하고 있으니 '매각물건명세서'를 확인해야합니다. 특별한 권리 관계는 보이지 않네요.  임차료는 월 100만 원씩 받고 있네요. 이것을 토대로 한번 계산을 해볼게요. 

 

 

 

대출을 60% 꼈다고 했을때 이 자리의 손익분기점은 100만 원이네요. 대출을 이 이상 받으면 더 받으면 차임을 더 올려야 할 것 같네요. 분명히 낙찰자는 비싸게 주고 샀고 임차인에게 돈을 더 올려 받을 것으로 보입니다. 낙찰자가 매각물건 명세에 나온  임차인(김하린 씨)이 아닌 이상 말이죠.  적어도 160은 받아야 대출도 갚고 월 60 정도 챙길 수 있을 것 같아요. 

 

그럼 이 4평 안되는 상가에 투자한 내 돈을 얼마 정도 될까요? 대출을 60% 정도로 잡으면 1억 5천 정도 나오네요. 5% 취득세 고려하면 내돈 1억 7천 정도 투자를 해야 할 것 같아요. 그렇게 투자하면 연 5% 의 수익이 나는 구조예요.  매월 현금흐름뿐만 아니라 입지가 좋기 때문에 수익률이 조금은 떨어지더라도 먼 미래의 개발이익을 보고 투자를 할 수 있는 자리이기도 한 것 같아요. 

 

저는 항상 주식을 추천하지만 자본주의적으로 살기위해 수익 다변화 측면에서 이런 알토란 같은 상가에 투자하는 것도 좋은 '옵션'이라고 생각해요. 진짜 좋은 자리는 거의 없지만 찾다 보면 이렇게 가끔 나오기도 하니 주기적으로 관심을 갖고 경매시장을 확인하시길 추천드려요~ 

 

감사합니다. 

뿅~