김포시 마산동(feat 커피숍자리)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

근 한 달 만에 글 올리네요. 글을 올리지 않은 동안에도 주식과 경매는 꾸준히 하고 있습니다. 별로 쓸 말이 없어요. 주식 분석은 이제부터 2달에 1달씩만 올리려고 해요. 제가 발표하는 자료만 말이죠.

 

오늘 포스팅은 제가 사는 동네에서 찾아봤어요. 그리고 이전 경매 관련글들을 보니 그~~~~ 흔~~~ 한 커피숍 자리 관련해서는 글이 없었네요 ㅎㅎ.  오늘 포스팅을 짤막하게 낙찰금액과 수익분석만 간결하게 해 볼게요. 

 

 

 

 

개요 사건번호: 2021타경 2641 소재지 : 경기 김포시 마산동 650-7 한강프라자 1층 106호  감정가 : 425,000,000  건물총면적 : 40 m2 (12.18평)

카페 전경

 

마산역에서 한 500미터 거리에 있고  반경 200M 앞에 아파트 단지들이 있어요. 생활 반경안에는 있으나 큰길을 두고 맞은편에 있는 위치라 그렇게 좋은 위치라고 볼 순 없을 것 같네요. 

주변환경

매각물건명세서를 보니 보증금 3000/ 120 으로 임차인이 들어와 커피숍을 하고 있어요. 배당도 요구했고 근저당보다 후순위라 상가의 가치만 잘 확인해서 입찰하면 되는 물건이에요. 

 

물건명세서

얼마에 낙찰 되었는지 볼까요?  위에 나온 감정가 대비 79.1%의 금액으로 낙찰을 받았네요. 4명이서 경쟁을 벌였고 그중 최고가는 3억 3천6백이네요. 이 가격은 적절한 가격으로 보시나요?  이금액이 적절한지 아닌지는 '수익률'을 아느냐 모르느냐에 따라 달렸겠죠. 그럼 한번 수익분석을 해보도록 하겠습니다. 

 

우리경매 발췌

 

 

 

짜자잔 ~ 엑셀 파일로 수식을 가지고 있으면 아주 편리해요. 바로바로 나옵니다. 본인 투자금은 얼마나 필요하고 투자 수익률은 어떻게 되는지 말이죠. 상가는 LTV 70% 에 5% 이자로 받는다고 예상했을 때 가져가는 수익이 없네요. 만약 거치기간을 2년 동안 설정하고 2년 후에는 월세를 더 받겠다고 생각할 수도 있겠죠. 아니면 지금의 펜데믹이 끝나고 경제도 다시 회복 구간으로 바뀌어서 시세차익을 받고 팔 거란 긍정적인 계획을 할 수도 있긴 할 수 있을 것 같아요.  

 

허나, 본인의 8천5백만 원으로 얻을 수 있는 현금흐름이 5% 도 안된다면 좀 우울하지 않을까요? 그리고 이 동네에서 시세차익을 높게 가져갈 만큼 개발 호재가 있을까요? 이 물건은 3억 언더로 낙찰을 받았어야 하는 물건이 아니었나 싶습니다. 

항상 그렇지만 젤 중요한건 주식이나 부동산이나 가치보다 '싸게'사는 것이 중요합니다. 아무리 1층에 아파트 있고 좋아 보이는 상권이라도 그저 그런 가격에 사버리면 수익률이 탁월할 수 없는 것이죠. 

 

 

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제 글은 참조 만요 ^^

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감사합니다. 

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