에어비앤비나 해볼까(2021타경3473)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

경매는 상상력이 중요한것 같아요. 물론 이 상상력을 구체화시켜줄 수 있는 정보들은 '임장'해서 정보의 그물을 촘촘하게 만들어야 하겠죠. 오늘은 이 상상력이 필요한 순간 꼭 필요한 사업성 검토를 좀 해보려고 해요. 

 

 

회사에서도 사업계획을 세울때 사업성 검토를 하잖아요. 

 

시장 규모, 경쟁자, 제품가격, 그리고 손익분기점. 

 

 

이 글은 초기 경매투자자들이 쉽게 사업성 검토를 하기 위해서 필요한 툴을 좀 보여드릴까 해요. 

 

뭐 정확한건 없지만 근사치에 다가갈수록 사업의 방향과 윤곽은 뚜렷해지는 것이니 일단 한번 해볼게요. 

 

 

Let's get it !  

 

 

사건번호 

2021 타경 3473

 

우리경매

일단 제일 중요한것 먼저 볼까요? 

 

입지 

 

제가 입지를 보고 생각해낸 단어는 딱 하나예요. '문화' 

 

한국 문화를 담고 있는 곳이구나 사방이 우리나라를  느낄 수 있는 핫플레이스들이 모여 있어요. 

 

그래서 자연스레 여긴 월세, 전세 보단 '한국의 멋과 문화'를 외국인들에게 알릴 수 있는 장소로 만들어 보면 좋겠다. 

네이버 지도

 

 

입지 OK. 그럼 두번째로 물건 사진을 좀 볼까요? 

 

거리는 조용하고 지하에 거실겸주방/방 1/욕실 1의 구조네요. 11평입니다.  1~2명이 지내기엔 무리 없는 공간이죠. 

 

 

물건사진 

 

1억 4천 정도에 낙찰이 되었는데 그럼 제일 중요한 사업성 검토를 해볼까요? 

 

에어비엔비 사업성 검토 전에 일단 월세를 줬을 때 먼저 가정하고 시작해볼게요. 비교할 자료가 필요하니까요. 

 

금리 ㅎㄷㄷ

대출을 70% 정도 받는다고 가정했어요. 이건 개인마다 다른 거니까 디폴드 값으로 두면 안되고 꼭 은행 혹은 대출 상담사에게 물어보셔야 해요. 재밌는 건 현재 금리가 엄청 ㅎㄷㄷ 하니까 이걸 고려해서 계산하니 그냥 내 돈으로 사서 월세 주는 게 레버리지 쓰는 것보다 1% 정도 더 높다는 게 신기해요. 

 

그럼 월세 수익률이 3~4% 정도 나온다고 보고 에어비앤비 수익성도 검토해볼까요? 

 

레버리지 투자시 마이너스

 

이 사업성 검토에서 중요한건 월에 얼마나 벌 수 있는가를 확률적으로 정확하게 찾아가는 게 중요해요.

 

월 수익을 50만 원으로 월세와 똑같이 가정했을 땐 에어비엔비도 별반 다른 게 없어요. 하지만, 이 50만 원이라는 건 에어 에이엔비 기준으로 봤을 때  공실률이 85% 라는 거죠. 월에 일주일정도 장사하고 나머진 공실로 놔둔 거라 미니멈이라 생각하시면 될것 같아요.  공실률이 60~70%내외로 지속된다면 월 100 내외 수준으로 벌 수 있을 것이고 

 

연 수익률로 따져 봤을 때 대략 8% 정도의 수익률을 얻을 수 있는 거죠. 

 

 

물론, 이 사업성 검토의 제일 중요한 '발품' 임장을 통한 주변시세 확인 그리고 에어비앤비 평균 공실률 그리고 이 물건 주변 에어비앤비 가격 그리고 사용자 후기를 잘 보고 진행하는 게 좋을 것 같아요. 

 

물건 주변 에어비앤비

 

저는 주식파지만 8% 이상의 수익률을 만들어 낼 자신이 있다면 시도해 볼만하다 생각이 되네요

 

여러분들 생각은 어떠신지요? 

 

 

감사합니다. 

꾸벅