2달 동안 소공행 세하느라 취미인 경매 들여다보기를 못했어요. 그래서 따끈따끈한 물건 확인하고 '매매사업자'로 과연 얼마나 벌 수 있을지 확인해 보겠습니다. 매매사업자는 주식에 단타라 보시면 될 것 같아요. 정부에서 단타를 칠 수 있게 용인해 준 거죠. 원래는 양도세를 내야 하는데 매매사업자등록 시 사업으로 간주해서 양도세가 사라집니다. 오늘의 주제는 아니니 다음에 더 구체적으로 얘기하기로 하고 넘어갈게요.
부동산 매매사업자의 정의
부가가치세법 시행규칙에 따르면, 부동산 매매사업자는 다음과 같이 정의됩니다:
- 사업 목적: 부동산을 건설하여 분양하거나, 매매 또는 중개를 목적으로 하는 사업.
- 거래 횟수 기준: 1과세기간(1년) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우
이러한 기준을 충족하면 부동산 매매사업자로 간주되며, 이에 따라 세무서에 사업자 등록을 해야 합니다.
11명이나 입찰하고 매각가율이 90%가 넘었네요. 와우~
이 물건은 소재지가 구로구 오류동이고 양지마을 안에 203동 5층 502호예요. 무엇이 11명이나 입찰하게 했을까 무지 궁금합니다. 일단 그 이유를 찾기 전에 이 가격으로 샀을 때 과연 매매사업자가 얼마에 팔 수 있을지 계산 때려볼게요. 아래 서식은 넘버스로 만든 수식인데요. 정확하진 않지만 비교적 근사치입니다. 낙찰자가 3.22억에 팔 수 있다면 포차 다 때고 순수익 30%로 1700만 원 정도 수익을 얻을 수 있네요. 요. 초기자본은 대략 6천 정도 필요한 걸로 나옵니다.
경매 유투버가 항상 얘기하죠 5천정도는 있어야 경매투자 가능하다고 실제로 그렇습니다. 제일 중요한 부의 법칙은 싸게 사서 제값에 파는 것인데 이 빌라 싸게 산 것 맞을까요? 경쟁이 치열해서 낙찰가율이 90%도 넘었는데 말이죠. 같은 평수에 4층이 2023년 12월에 3.32억에 팔렸네요. 그래서 실거래가를 3.32로 놓고 계산을 했고 수익이 난다는 가정을 할 수 있었네요. 그럼 싸게 샀는지는 잘 모르겠지만 일단 제값에 팔면 이익은 볼 수 있겠다 생각이 들어요.
그리고 좀 더 시장조사를 해보니 시장에서는 집주인이 3.5억에 비슷한 평수를 내놨네요. 그럼 2천~3천 정도 낮춰서 내놔도 팔릴 수 있는 가능성이 높아질 것 같아요. 심지어 네이버에 나온 매물은 2층. 본 매물은 5층. 낙찰자는 손해 없는 장사할 수 있겠는데요.
1700만 원 수익이고 3개월 만에 엑시트 한다고 가정하면 월 580원 정도 벌었다 생각할 수 있네요. 그리고 이런 물건을 1년 2번 정도만 낙찰받을 수 있다면 직장인들의 1억 연봉의 꿈도 바로 현실이 될 것 같아요. 그래도 1년 전 거래로 계산했기에 실제 이익을 볼까 하는 의심은 가져가야 할 것 같아요. 같은 평수로 월세가 3000/100으로 나왔네요. 5% 로 전세로 전환해 보면 전세가가 2.7억 정도 되네요. 그리고 작년 전세가는 3억 2천 정도로 확인이 되고요.
양지마을이 여러 동이 옹기종기 모여있다 보니까 아파트 단지 같은 느낌이 좀 있네요. 이게 어느 정도의 프리미엄을 주기에 충분한 것 같아요.
그리고 지도를 조금 더 넓혀서 보니 서쪽으로 학교들이 많네요. 그리고 14평에 3룸이라는 게 이 물건의 매수 포인트인 것 같아요. 네이버에 비슷한 평수가 1개밖에 없고 주변에도 비슷한 크기의 빌라가 있으나 양지마을 만큼 가격이 높게 나온 매물이 없네요.
본 물건 정리하자면
- 양지마을단지 내 빌라 - 단지 프리미엄
- 14평 3룸 - 매매사업자의 타깃
- 주변학교 많음
3개월 뒤 3억 3천 정도에 네이버 매물에 나올 가능성이 크겠네요.
감사합니다
꾸벅
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