토지거래허가구역해제, 당신도 돈 벌 기회가 있을까?

 

토지거래허가지역 해제가 발표되었습니다. 개인의 재산권침해에 대한 요구로 2027년까지 점진적으로 해제해 나간다고 하는데요. 오세훈 시장의 토지거래허가지역 해제로 인한 정치적 횡보가 탄력을 받을까요? 이런저런 구설수가 많은 지금 이번 토지거래허가지역의 해제를 통해서 이익이 무엇일까요? 이익의 주체는 누구일까요? 결론만 말씀드리면 대한민국 3%로의 부자들 좀 더 확장해서 10% 정도의 부자들도 '은행'과 협력해서 이번 해제로 인한 이익을 가져갈 수 있을 거라고 예상합니다. 

 

당사자의 이익은 제처두고 중간에서 이익을 보는 '은행'에 대해서 조금 더 알아보려고 합니다. 이 제도가 좋다 나쁘다는 본인의 스탠스에 따라 달라질 것으로 예상하는데 일반적으로 전 국민이 혜택을 보는 건 아닌 것 확실합니다. 그럼에도 불구하고 어떤 주체가 탄력을 받고 만약에 내가 소액이 있다면 이익되는 곳에 투자를 해서 그 결실의 콩고물을 조금이라도 맛보는 게 자본주의 살림살이가 아닐까 싶습니다. 

 

일단 거래가 재게 된다면 굳이 살지 않고 갭투자가 가능합니다. 찐부자들도 현금이 없으니 은행을 통해서 대출을 실행하고 잔금을 치뤄야 하겠죠. 그렇다면 중간에서 대출을 일으켜 이자수익을 가져가는 은행은 혜택이 분명히 있을 것 같습니다. 데이터를 통해서 좀 더 근거를 찾아보겠습니다. 

 

국민은행 2011-2023

 

국민은행 2011~2023 대출액 추이입니다. linear한 그래프가 참 보기 좋은 것 같습니다. 2014년에도 토지거래지역제한해제가 있었는데 그때 대출 증감률은 5.5% 정도 수준까지 올랐었네요. 그리고 현재까지 4.5%의 연평균 성장률을 보이며 대출의 규모는 커지고 있는 상황입니다. 대출의 크기가 이익의 크기이기 때문에 10년 전부터 꾸준히 성장했다는 것을 데이터로 보여주고 있습니다. 견고한 성장성을 미리 확인한 외국인들은 2011년에는 55% 정도 2024년 현재에는 70%가 넘는 국민은행 주식을 보유하고 있습니다. 반면 국민연금은 15년 전에 6.86%를 가지고 있었고 지금은 8.41% 가지고 있습니다. 대략 1.5% 증가한 수준이네요. 은행이 월급은 높고 퇴직은 빠른 구조가 이해가 되는 부분입니다. 어쨌든 국민은행은 대출을 꾸준히 증가시키면서 2020년부터는 주주환원에도 적극적입니다. 번돈의 25% 정도는 배당으로 주주에게 환원을 하고 있습니다. 

 

부동산 경기가 2021년을 정점으로 하락세를 이어가고 있는 가운데도 은행은 여전히 대출규모를 높이면서 승승장구하고 있습니다. 이는 가계대출에서 기업대출로 피벗팅을 하고 있는 모습입니다. 2022년에 매출 비중이 역전했다는것을 하기 그래프를 보면 알 수 있습니다. 기업대출 비중이 증가하면서 대출 부실화 리스크도 고려해야지만 현재까지 국민은행의 대출 연체율이 안정적인 수준을 유지하고 있기 때문에, 단기적으로는 긍정적 신호로 볼 수 있을것 같습니다. 

년도별 대출비중추이

 

 

토지거래제한지역 해제를 필두로 국민은행에 대한 짦은 분석까지 했었는데요. 마무리하겠습니다. 정책의 변화는 일반인들과 거리가 멀어 보일 수도 있다고 생각합니다. 단편적으로 지금 발표된 토지거래제한지역 해제 건이 그렇습니다. 하지만, 이 정책으로 인해 수혜를 보는 주체들을 확인하다 보면 투자 아이디어도 가질 수 있다고 생각합니다. 연초에는 대출이 휴지 풀듯 술술 풀립니다. 이와 더불어 규제해제의 청신호까지 켜졌습니다. 은행의 매출도 오를 거라는 예상을 할 수 있습니다. 그리고 데이터가 보여주듯이 시장의 변동성에도 불구하고 연평균 4.5%씩 꾸준히 대출규모를 늘리면서 매출을 견인했습니다. 지금 국민은행 배당수익률이 3.87%입니다. 대출성장률과 배당수익률을 합쳐 연평균 8.37%의 성장을 꾸준히 보여주고 있습니다. 그렇다면 주가수익비율 8.37배도 고개가 끄덕여지는 수치가 될 수 있습니다. 포워드 퍼가 5.9배이니까 30% 업사이드를 기대해 볼 수도 있겠습니다만 국장이니까 그건 본인의 판단에 맡기겠습니다. 1년 앞도 판단하기 어려운데 15년 동안 꾸준히 성장한 은행의 성적서를 보면서 국내에서 성장주 투자보다는 내실을 다질 수 있는 은행투자가 더 현명한 것 같다는 생각을 하게 됩니다. 외국인들이 꾸준하게 지분율을 올릴 때에는 그만한 이유가 있겠죠. 여러분의 생각이 궁금합니다. 댓글로 이야기해 봐요. 

 

 

 

감사합니다

꾸벅