낙찰되면 수익 나올까? 상계주공 2단지 실전 분석

 

안녕하세요. 주말에 저도 서울경기인천임장리스트를 확인하고 서울에 나온 1개 물건을 분석해 봤습니다. 

 

2023타경5175  

북부지방법원에서 20일 내일 낙찰 예정인 물건입니다. 

 

 

상계주공 2단지 4단지 404호로 59.3 전용면적(㎡)입니다.

일단 3가지로 구분이 가능할 것 같더라고요. 

 

첫째, 더블역세권 (4,7호선)

 

둘째, 더블역세서 한블럭 먼 곳

 

셋째, 역세권(7호선)

 

일단 제가 확인바로는 첫째가 가격 경쟁력이 상당했습니다. 와 이렇게 까지나 차이가 날까 싶게 차이가 납니다. 외워두셔도 좋을 것 같고요. 주공 3단지, 6단지, 7단지입니다. 네이버지도를 보면 이 3단지가 더블역세권인걸 확인할 수 있어요. 5단지는 더블역세권이긴 하나 평수가 작습니다.

 

물건지는 역세권이랑 좀 멀다~

 

둘째 더블 역세서 한 블록 먼 2단지(본 물건)와 4단지와 셋째는(더블역세와 더블역세서 좀 떨어진 그 외 1~16단지)는 첫째와 매매가가 상당히 차이 납니다. 제가 확인한 바로는 최대 1억 5천까지 차이가 났습니다(평균값으로 비교하면 좀 이상한 거래들이 중간중간 있어서 최고가매매로 비교). 쉽게 저 3개 단지 3,6,7단지 외에는 모든 단지가 가격이 비슷합니다.  따라서 이번 물건은 신중한 가격에 입찰을 해야 할 듯합니다.

 

이번 연도 3건 정도가 물건이 나와서 낙찰된 사례를 봤는데 2단지 옆 4단지가 2건이 있었습니다. 낙찰가격은 5.3억대 수준이었습니다. 그리고 1건이 4단지에 매매되었는데 그 가격이 5.9억이었습니다. 아마 이 가격을 기준으로 좀 낮춰 계산했던 것 같은데 제가 봤을 때 4단지와 2단지 크게 차이 나는 게 없습니다. 그리고 2단지 매매이력을 보면 평균매매가는 5.5억입니다. 

 

내일 분명 낙찰가가 나올 거라 보는데 5.3억대에 입찰하는 것은 한번 더 생각해 봐야 합니다. 자동경매계산기를 돌려보면 수익률이 1% 나옵니다. 3개월 동안 본인 노력과 팔리지 않는 쫄림을 견뎌야 합니다. 

 

본 물건은 1장 정도의 여유자금이 필요하고 전세가율이 50%밖에 되지 않아 만약 물린다고 한다면 여유자금의 2배 이상의 금액을 물릴 수 있는 물건입니다. 따라서, 본인이 확실히 수익을 낼 수 있는 가격으로 입찰하시는 게 정신건강에 좋을 것 같아 보입니다. 인기 있는 단지도 아닌데 욕심 부릴필요 없지 않을까요? 

 

낙찰이 되면 낙찰된 가격으로 경매자동수익계산기 돌려서 수익을 한번 확인해 보겠습니다. 

 

 

감사합니다

꾸벅!