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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
날씨가 많이 춥습니다. 오늘이 올해 중 가장 추운 날인 것 같아요.
두텁게 입고 감기 조심하세요.
요즘은 월세나오는 상가가 좀 더 눈에 들어오는 것 같아요.
아직 자본이 넉넉치 않아 들어갈 순 없어 아쉽지만 미리 공부할 겸 가져와 봤습니다.
이번 건은 갈비집 입니다.
남녀노소 너무나도 좋아하는 갈비집 !
무려 중견기업 과장 월급이 월세로 나오는 갈비집입니다 ㅎㅎ.
대단지(?) 아파트 바로 앞 갈비집~~
그럼 시작해보겠습니다.
사건 번호
2021타경 66281
(진행 중!)
수원시 영통구 신동이라는 곳에 있네요.
3차도 유찰 되고 이제 4차 입찰을 앞두고 있는 물건이에요.
일단 입지부터 볼게요.
레미안영통마크원1,2단지는 사시는 분들은 무조건 한 번씩은 갈비 뜯으러 오셨을 것 같고 큰 대로변 건너서 영통아이파크 12,단지 주민분들도 상권으로 볼 수 있을 것 같아요. 대략 4000세대 정도 될듯하네요. 이마트트레이더스가 레미안영통마크원2단지아파트 오른쪽으로 있다는 걸 보면 대단히 큰 주거지역이라고 볼 수 있습니다.
경쟁 상권도 한번 찾아봤어요.
일단, 우판등심은 좀 멀리 있는데 주차장까지 겸비한 하나의 건물에서 장사를 하고 있고요. 찜 선생 갈비는 1층에위치하고 있어요. 2군대 모두 코로나 시기를 잘 견디고 계속 영업 중!
네이버에서 쉽게 확인 할 수 있어요.
물론 본 물건인 백년 순수 갈비도 업종변경 없이 꾸준히 갈비 장사를 했습니다.
이 정도면 굶어죽진 않는 상권이라는 걸 알 수 있죠.
입지랑 상권 너무 괜찮다 느껴지니 그럼 권리분석도 좀 해볼게요. 매각물건명세서를 보아 하나 새마을금고에 근저당이 있는 것 같아요. 그리고 채무자의 조카가 정우리님이고 보증금 9천에 월 620으로 임차를 하고 있다는 걸 알 수 있네요.
특이사항은 채무자는 '임대차 관계에 의한 입주가 없음을 확약하는 서면을 새마을금고에 제출했네요'. 그리고 채무자의 조카는 계속 장사를 했고요. 채무자는 임차금에 대한 세금도 안 냈고요.
이런 경우 정우리 씨는 대항력이 있을까요?
네, 없습니다.
무상임대차 확인서를 은행에 제출한 것은 임차인의 권리를 포기하겠다는 것이니까요.
따라서, 입찰자는 보증금에 대한 변제를 생각할 필요가 없죠. 이 갈빗집의 벨류에이션만 잘 확인해서 입찰하면 됩니다.
참고로 무상임대차 확인서를 써준 상가 임차인의 보증금 반환 가능 여부에 관한 기사가 있어서 참고로 링크 올려요.
https://economist.co.kr/2022/04/23/column/expertColumn/20220423070003928.html
[임상영 부동산 법률토크] 무상임대차 확인서 써준 임차인, 보증금 못 돌려받을까?
“임차인 권리 주장 않겠다”는 뜻, 대항력 무력화 돼
economist.co.kr
낙찰가 산정시 중요한 정보가 더 있어요.
코로나로 장사가 잘 안 돼서 월세를 350만 받았다는 내용인데요. 이 부분은 아주 중요하죠. 이 월세를 근거하여 입찰가를 산정해야 합니다.
▶1층110호 *상가 1층에 위치한 `백년갈비`라는 점포인데 현장 방문시 종업원 임*란과 면담하고 안내함.3개호실(108,109,110호)은 하나로 터서 운영중이라고 함.보증금 9천만원에 월세 620만원이었으나 작년 12월 부터 월 350만원으로 내렸다고 함.임*란은 소유주 임영수의 동생이라고 하며 본인은 보수를 받고 일하는 것이라고 하며, 임차인은 상가건물임대차 현황서에 등재된 정우리가 맞다고 함.상가건물 1층 도로변에 위치한 점포인데 3개호실을 통합하여 사용중임.`백년갈비`에서 일하고 있는 임옥란에 진술에 의하면 월세는 작년 12월부터 코로나 때문에 월3,500,000으로 감액했다고 함
그리고 이자리가 더욱 탐나는 이유는 임차인이 '배당요구'를 하지 않았다는 점이죠 ~ ㅎㅎ.
장사가 잘되는데 이 자리 누구한테 주고 싶을까요?
임차인 정우리씨도 입찰에 뛰어들 가능성이 많습니다. 그리고 '적정한' 제일 높을 가격을 써낼 수 있는 가장 낙찰 가능성이 높은 입찰자가 되지 않을까 싶네요. 갈비집 매출도 알고 그에 따른 순이익도 알고 있으니까요.
단순하게 5% 수익률을 가정한다면 8억 중반정도 될 것 같은데요.
제가 봤을땐 8억 중후반 ~ 9억 가까이에서 정해지지 않을까 싶네요.
4차에서는 분명 낙찰이 될것 같네요.
낙찰 후 낙찰가는 댓글로 남겨 놓을게요.
투자는 본인의 몫, 제글은 참조 만요.
감사합니다.
꾸벅
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