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안녕하세요.
주린이 끝판왕 입니다.
저번 포스팅글 '아직 살 땐 아니다'의 후속 글로 봐주시면 좋을 것 같아요.
주식이나 부동산이나
투자에 성공하는 사람들의 특징이 있습니다.
'기다림'을 즐기죠.
오늘 가져온 물건은 이 '기다림' 의 중요성을 다시 한번 느낄 수 있는 사건이라고 생각해서 공유합니다.
사건번호
2021 타경 108322
상계역 바로 앞에 있는 상계벽산아파트에요. 지하철에서 완전 가깝고 근처에 재래시장도 보이고 초등학교, 중학교, 고등학교가 근처에 모여있어 입지가 괜찮습니다.
매각 물건명세서도 한번 볼께요. 깨끗합니다. 이렇게 권리분석이 필요 없는 쉬운 물건들이 경매사건의 대부분입니다.
권리 분석도 문제 없고, 입지도 좋고 근데 딱 하나 문제가 되는 게 있네요. 바로
낙찰가
낙찰가를 너무 높이 불렀죠. 같은 동에 5개 물건이 올라왔는데 14층이 7억이에요. 근데 본 사건은 2층입니다.
고층과 저층의 가격차는 분명이 있죠. 근데, 저층을 7억에 낙찰받았어요.
네이버에서 10월 25일에 확인된 물건이 7억. 근데, 일주일 지난 11월 2일 낙찰가가 7억!
믿어지지 않네요.
만약 실거주를 위해 낙찰을 받았다면, 입찰보증금 5천만원을 희생하더라도 시간을 갖고 좀 더 떨어진 후에 매입을 하는게 장기적으로는 이득이지 않을까 싶습니다.
대부분의 전문가들이 2022년 초 상한가의 40% 정도 가격으로 떨어질것이라고 예측을 하고 있습니다. 저는 주식쟁이라서 어느정도 수긍합니다. 주식시장은 지금 40% 정도가 아니라 50% 이상 떨어진 것들도 많이 있기 때문입니다.
부동산 가격이 40%정도 떨어진다고 할때 이 물건은 5억 언저리가 적절한 입찰가라고 생각 할 수 있습니다. 낙찰가 산정 시 중요한건 바로 '전세가' 입니다. 전세가도 2020년 전으로 회기한다고 한다면 5억도 어찌보면 썩 싸게 산것도 아닐 수 있습니다.
전세가율이 50~60% 정도라면
4억중후반이 이 물건의 적절한 가격이라고 추정할 수 있습니다.
따라서 입찰보증금 5천을 버리고서라도 가격이 떨어지기를 기다린다면 최고 1억~1억 5천정도는 싸게 살
수 있는 가능성이 있을것 같습니다.
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지금 부동산 시장은 매수자 우위시장입니다.
서두를 필요가 없고 공인중개사에 전화해서 급매를 찾을 수 있고
경매라는 형식에 얽매이지 않고 전화만으로도 흥정이 가능한 상황입니다.
좀 더 여유를 갖고 더 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 오고 있습니다.
낙찰자 분들은 꼭 급매를 알아보고 그 것보다 적은 낙찰가를 적어내야 합니다.
안 그러면 굳이 시간과 형식에 얽매인 경매를 할 필요가 있을까요?
본 사건의 정확한 경위는 모르겠지만
좀 더 냉철하게 시장을 바라보는 여유를 갖고 입찰에 임해야 할것 같습니다.
감사합니다.
꾸벅
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