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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
흐름의 변환기에 있어서 기준 혹은 흐름을 안다는 것은
경쟁우위를 차지할 수 있는 확률을 높일 수 있습니다.
다들 알죠.
"이제 막 지옥의 문이 열렸어"
신문과 주변 지인들과 나누는 대화속에서도 분명 느낌적인 느낌으로 알 수 있는데요.
오늘 그 느낌적인 느낌을 수치로 확인하고 방향성을 확인할 수 있는 지표를 만들어봤어요.
그 지표는 바로~
"서울 아파트 낙찰가율"
이 지표는 '선행지표' 입니다.
네이버/호갱노노에서 볼 수 있는 가격은 '호가'이고요.
경매를 참여해 낙찰을 받은 가격을 감정가로 나눠 놓은 '낙찰가율'은 멀지 않은 미래의 네이버/호갱노노의
호가를 바꿔놓을 수 있는 가격이라 여겨도 됩니다.
일반인에 비해 투자의 식과 견이 넓고 미리 움직이는 분들이 경매에 참여를 하니까 말이죠.
그래서 20년치 낙찰가율을 뽑아 봤어요. 의외로 오래 안 걸립니다.
확인하실 수 있는 링크는 맨 아래에 공유할게요.
미래의 트랜드를 확인하려면 과거의 트렌드를 참고할 수 있어요.
제가 이 표를 보고 느낀 트랜드를 화살표를 넣어서 다시 한번 만들어봤어요.
화살표로 상승과 하락을 표시해 보니 뭔가 위기 혹은 기회가 오고 있다는 느낌적인 느낌이 좀 더 확실해지지 않나요?
그리고 낙찰가율 증감폭을 확인하면서 2022년 시작된 부동산 시장의 침체가 얼마나 오래 지속될 것인지 가늠을 할 수 있을 것 같네요.
2022년은 지난 20년 중 낙찰가율이 최저로 떨어진 한해였습니다. 2019년처럼 대세 상승기 속에서 쉬어가는 것이라 생각되지 않죠.
과거 2000년대 초반 혹은 2000년대 후반에 보여줬던 장기적인 추세하락을 조심스레 예상할 수 있을 것 같아요.
2022년 월별 낙찰가율을 확인해보면 2022년 중반부터 급격하게 낙찰가율이 떨어진것을 확인할 수가 있어요.
이제 막 하락이 시작이 되었는데 그 하락의 폭이 전래없었다라고 얘기할 수 있어요.
그리고 11월~12월 사이 낙찰가율은 서울 아파트뿐만 아니라 전국아파트 모두 '75' 라는 낙찰가율을 기록했
는데요. 이 '75' 라는 숫자를 잘 기억할 필요가 있어요.
20년 통틀어 제일 낙찰가율이 낮았던 시기가 2012년이었고 그때 낙찰가율이 75.5입니다(위 그래프 확인).
(감정가 10억짜리 아파트를 7억 5천5백에 샀다는 얘기)
(평균값이 저정도로 떨어졌다는 것이기에 실제로는 훨씬 많이 떨어진 것들이 많다.
신문이나 유투브에서 많이 접하고 있는 부분 )
그리고 부동산이나 주식이나 자산시장의 평균 회기 관점에서 봤을 때
현재 91.5 에서 75.5까지 다시 찍고 반등하거나 아니면 그보다 더 떨어질 수도 있다고 바라볼 수 있습니다.
무주택자나 부동산 투자자라면 그 역사적 저점이 반등하는 시기가 올 때 집을 구매하는 것이
현명한 판단이 될 수 있고 이미 부동산을 보유하고 있는 분들이시라면 장기적으로 대출이자를 감당할 수
있을 지 전략적으로 바라봐야 하는 시점이 아닌가 싶네요.
하기 링크 타고 들어가서 매각통계 들어가시면 위의 데이터 찾아보실 수 있어요.
대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
감사합니다.
꾸벅
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