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안녕하세요.
주린이 끝판왕 입니다.
상가경매 유트브를 보다가
궁금해졌습니다. 수익률은 얼마나 될까?
오픈형 상가 였는데 낙찰자는 106호를 인수했을까?
낙찰된 이후 상황이 궁금했고 어떻게 변했는지 살펴봤습니다.
상가투자자분들도 도움이 되실거라 믿으며 시작해 보겠습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=hpb-xmVLGPQ&t=1185s
일단 이 사건은 낙찰이 되었습니다 .
15억에 받았네요. 후...
그리고 지금(2022년 12월) 도 파스꾸찌가 영업을 하고 있어요. 윤정희 씨가 새로운 임대인을 상대로 계약을 하고 영업을 지속하고 있다고 판단할 수 있습니다.
입지는 상업지역이라 술 약속 잡기 좋은 곳인것 같고요.
2019년부터 현재까지 장사를 하고 있는 걸로 봐선 나쁘지 않게 매출을 일으키고 있지 않나 싶네요.
재밌는 점은 낙찰자는 하기 빨간 부분만 인수를 했고 등기부등본상에서 주인을 확인해보니 한분이 아닌 두 분이 공동으로 등재되어 있네요. 요즘에 공동투자 많이 하는데 이것도 그런 케이스인 것 같네요.
사실 파스꾸찌가 영업을 하는 부분은 빨간부분외에도 106호가 포함되어 있고 이 부분이 빠져있는 오픈 상가경매라 은행에서 담보 목적물로 안 받아 줄 가능성이 매우 큽니다. 이 부분이 사실 궁금했고 그래서 확인해보니 3억 6천만 원을 새마을금고에서 대출을 일으킨 사실을 확인할 수 있었어요(낙찰가 대비 25%).
아... 대출을 받긴 받을 수 있구나...
오픈상가경매 시 이 부분은 실제 은행에 가서 확인을 해봐야 하는 부분이 맞는것 같네요. 일단, 기본적으로 알고 있는 감정가 대비 70% 혹은 낙찰가 대비 80%는 절대 나올 수는 없다는 건 확실하게 알고 넘어갈 수 있네요.
이 물건의 낙찰자들의 실투자금액은 11억4천 정도 되고 한분이 대출을 3억 6천 일으켰으니 월세는 6:4 정도로 나눠서 가질 수 있겠죠. 물론, 부부일가능성도 큽니다.
일단 낙찰받은 물건만 봤을때 이 두 분이 가져갈 몫은 월세의 3/4입니다. 공동임대인이 106호를 가지고 있기 때문이죠. 그래서 표로 좀 만들어봤어요.
월 수익이 250이라....
파스꾸찌는 4개 호를 사용하고 있고 1개 호에 150만원씩 월세를 받는다고 가정했을 때입니다.
이자는 6%로 계산했구요.
대출을 제외하고나서도 10억 이상을 투자했는데 월 250이 나오는 상가
괜찮은 투자였을까요?
파스꾸찌의 공동 임대인인 106호 주인은 '본죽 도시락'에서도 월세를 받고 있을 텐데요. 월 이자내기도 빠듯한 상황이 아닐까 짐작합니다. 근저당이 10억 정도 있는데 6% 이자라면 파스꾸지와 본죽 도시락에서 나오는 월세를 고스란히 이자로 내면서 월급쟁이라면 월급도 이자상환에 써야 하는 상황이지 싶은데요.
제가 봤을땐 금리가 높아지는 이 시점에 무리한 투자가 아닌가 싶네요.
배당 혹은 은행 이자로도 3.5%~6% 정도 수익률을 가져갈 수 있는 환경이니까요.
전 발품을 안 팔아 모르겠지만 월세를 800~1000 정도를 받는다면 5% 수익률을 가져갈 수 있을 것 같긴 한데.... 쉽지 않을것 같네요.
마지막으로 낙찰가를 통해서 이 상권 평당 가격을 확인해 봤습니다.
평당 3,500만원 (106호 매입가의 절반, 낙찰가 적용한 금액)
월세 150가정시
5% 수익률
호수마다 평균 3억8천정도 한다는 것인데요.
유닛 4개를 합쳐놓은 파스꾸찌 매장의 매입가격은 15억 정도가 적정한 가격이 아닐까 싶습니다.
이 물건이 공동소유에서 단일소유자가 되기에는 쉽지 않을것 같네요. 이 부분은 금리가 좀 낮아져야 가능할 것으로 판단되네요. 두 소유자 모두 이자에 대한 부담이 많을것 같습니다.
좋아보이는 물건과 좋은 물건은 다릅니다.
괜찮은 물건을 '싼' 가격에 사는 지혜가 더욱 필요한 시기인것 같네요.
감사합니다.
꾸벅
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