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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
어려워 보일 수 있으나 별로 어렵지 않을 것 같은 물건을 가져와 봤습니다.
특수물건이라고 하기엔 좀 난이도가 낮은 편이에요.
이번주에 다시금 유치권에 대해서 공부를 하고 있는데 관련 물건이 나와서 소개도 하고 머리에도 넣어보려고 포스팅합니다.
물건번호는
2021타경 114041 (진행 중)
한차례 미납이 있어서 입찰 보증금이 20%로 붙었네요.
너무 비싸게 낙찰받아서 포기한것 같은데 입찰보증금이 6천8백만 원이네요.
이렇게 버려지는 돈이 너무 많습니다. 회사원이면 못해도 최소 3년 가까이 벌어야 모을 수 있는 금액인데...
입찰에 신중을 가해야 합니다.
입지를 보자면 천왕이펜하우스1,2,3,4,5,6~7단지 까지 클러스터로 자리 잡았네요.
가깝진 않지만 중학교, 초등학교가 멀리 보이고요.
강남과는 1시간 구로디지털단지까진 30분이네요.
구로디지털단지에서 근무한다면 나쁘지 않은 선택인 것 같습니다.
권리를 보니 임차인 이 XX 님이 후순위 임차인으로 보이고 배당요구도 하지 않았네요.
그리고 흥미롭게도 주식회사 아XXX로 부터 7천만 원 상당의 유치권신고도 되어 있고요.
상상을 해볼게요. 일단 채무자 이 XX과 소유자 백 XX은 느낌상 부부일 것 같네요. 그리고 임차인 이 XX은 채무자 이 XX의 아들이 아닐까 싶습니다. 그리고 여기에 공사대금채권도 있으니... 음.... 7천만 원 들여서 인테리어를 했을까요? ㅎㅎ 그럴 법 하죠?
그럼 저 유치권은 진성일까요? 제가 확인한 바로는 유치권 성립이 안될 것 같아요.
제가 찾은 이유는 하기와 같아요.
1) 경매개시결정등기 후의 유치권은 성립 X : 경매개시결정등기는 2021년에 유치권 신고서는 2023년에. 너무 늦었죠. 경매 전에 이 물건을 점유하고 있어야 하는 거죠.
2) 유치권 성립을 위해선 유치권자가 '점유'를 하고 있어야 하는데요. 현황조사서를 보면 유치권자의 점유 관련 내용이 없어요. 또한, 소유자의 동의 없이 임대를 놓거나 영업을 하는 행위를 하면 유치권이 성립하지 않아요.
3) 공사대금의 진정성도 의심이 되네요. 이건 진성 유치권을 확인한 후에 합의를 보기 위해서 알아볼 수는 있겠으나 이 물건은 따로 알아볼 필요는 없을 것 같네요. 제가 추정하는 것은 인테리어를 한 것 같아 보이는데 7천만 원짜리 인테리어를 했을까? 하는 의문을 가질 수 있을 것 같아요.
만약, 인테리어가 아니라 다른 부분의 공사가 있었다 하면 그 공사가 이 물건과 견련성이 있는지도 확인을 할 수 있는데 이 물건은 패스해도 무방할 것 같아요.
요약하자면, (가정입니다ㅎㅎ)
1) 후순위 임차인이 배당요구를 안 했다.
2) '유치권'이 있는데 성립 X
3) 유치권은 인테리어 같다
이렇다면 채무자의 아들로 보이는 임차인은 이 물건을 싸게 낙찰받기 위해서 성립이 안 되는 유치권을 공모한것처럼 보입니다. 인테리어까지 되어있는 깨끗한 아파트라면 다른 낙찰자에게 주고 싶지 않겠죠? ㅎㅎ
그럼 낙찰자는 아파트의 적정가치만 확인하고 입찰을 하면 될것 같습니다. 호가는 8억5천인데 전세가가 3억 언저리니 5억 중반 정도가격이면 적절할까요? 이 부분은 낙찰 후에 확인하도록 하겠습니다.
어디까지 임장 없는 키보드 분석입니다.
본건 낙찰가격은 댓글로 남겨 둘게요.
감사합니다.
꾸벅
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