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안녕하세요.
주린이 끝판왕입니다.
매각물건명세서는 보통 입찰기일 일주일 전부터 대법원 경매 사이트에서 볼 수가 있죠.
매각물건명세서는 권리관계를 확인할 수 있는 매우 중요한 자료입니다.
다만, 모든정보들이 다 기입되는 건 또 아니기 때문에 인터넷 서칭이 필요하기도 합니다.
그 대표적인 케이스가 바로 보증금이 확인이 안 되는 것이죠. 사례를 통해서 쉽게 설명해 드릴게요.
너무 간단 데스!
일단, 사례로 가져온 물건지를 간략히 설명 드릴께요.
삼경빌라 /3층 /22.7평
강남 2호선을 따라 난 상업지역 바로 뒤에 있는 주택. 내부 상태는 모르지만 몰라도 너무나 입지가 괜찮은 것 같아요. 적당한 가격에 입찰을 받고 내부 인테리어 후 임대를 주면 좋을것 같다는 생각을 해봤고요.
근데, 임차인이 있는데 보증금이 안 적혀 있네요. 이럴 때 유용한 사이트가 있죠.
https://rt.molit.go.kr/
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
그래서 삼영빌라를 검색합니다.
1 연립/다세대 클릭
2. 주소를 넣습니다.
3. 검색결과를 클릭
그러면 결과가 하기와 같이 나옵니다. 매각물건명세서 상에서 1) '전입일자'(위에 캡처)와 2) 전용면적(아래캡처)을 확인하고 이 정보를 국토부 실거래사이트에 적용해서 본 물건을 찾아갈 수 있습니다.
보증금이 5억이라니
그리고 임차인은 확정일자(우선변제권)는 없으나 전입신고가 근저당보다 빨라서 대항력을 가진 선순위 임차인 !
+ 배당요구도 안했어요.
제가 앞서도 말씀드렸지만 물건 인테리어는 어떨지 몰라도 입지가 좋기 때문에 인기가 있을 물건이고
따라서, 임차인도 나갈생각보단 아주 낮아진 가격에 본인이 입찰해서 들어가려 하는 게 아닌가 짐작해 봅니다. 몇 천만 원 될 때까지 계속 패찰각!
오늘은 사례를 통해서 임차인의 보증금을 확인하는 법을 포스팅해 봤습니다.
선순위 임차인의 보증금은 배당으로 변제가 안될 시에 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 입찰 전에 꼭 확인해야 하죠. 뿐만 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 연도별 전세/월세/매매가격도 확인할 수 있으니 낙찰가격 산정에도 많은 도움이 됩니다.
추가로 낙찰가 계산을 해봤어요.
아주 단순하게 월세를 가지고 역산해서 낙찰가를 산정한다면 대략 45,000 만원 정도로 계산할 수 있겠네요.
2021년 월 180 / 보증금 2000 (위 캡처 참고)
180x12/0.05(5% 수익률) = 43200 만원
+ 보증금 2000
현재는 수요자 우위 시장으로 월세도 2021년만큼 높지는 않을 것 같은데요. 후하게 계산했는데도 보증금 5억보다 낮으니 투자매력은 높지 않을것 같습니다. 좋아도 가격이 비싸면 미련없이 총총총...
감사합니다.
꾸벅
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