학원자리

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

경매를 통해서 자산의 적정가치를 찾아가는 여정을 포스팅하고 있습니다. 이번에는 학원이 있는 자리가 경매 물건으로 나와서 케이스를 소개하고자 합니다. 이미 경매사건 종결된 케이스라 참고하실 순 없겠지만 이런 자리가 명당이다 라는 취지로 케이스 스터디를 하는 것이니 경매나 상가투자에 관심이 있으시면 참고하시면 좋을 것 같아요. 

 

그럼 시작합니다!

통영지원 8계 

사건번호 2020타경 1921

 

 

대법원경매사이트 발췌

경남 거제시 고현동 1062 ,1063,1065 거제 2차 덕산 베스트타운 상가동 2층입니다. 

네이버지도 

 

주변 입지를 한번 볼까요? 덕산베스트타운 1566세대 입구에 위치한 덕산 종합상가 내 2층에서 영업을 하고 있네요. 이 아파트 아이들은 이 2 학원(수학, 영어)을 다니지 않으면 꽤 먼 곳까지 나가야 하는 불편함이 있을 것 같아요. 아주 자리가 좋네요 ㅎㅎ. 진짜 영 못 가르치지만 않으면 꾸준한 수요가 있겠어요. 

 

근데 차임을 살펴보니 너무 짠데요. 4개호수에 각각 수학학원과 영어학원을 영위하는데 차임이 고작 20만 원 이라니???

뚱스럽네요. 

 

매각물건명세서

메각물건명세서 대로 라면  연 차임은 240 만원입니다. 낙찰가가 6억이니 3.5% 이자로 낙찰금액의 70% 를 대출을 받았다고 가정한다면 연 대출이자가 1500 만원 정도 됩니다. 1년 후에는 원금과 이사 동시 상환이니 대출이자는 더 늘어나겠죠. 점포 임차인이 차임을 낮춰 신고를 하시 않았나 싶네요. 참고로 최소 5% 수익률을 가져가려면 각 학원에서 나오는 임대료가 최소 110만 원 이상이 되어야 합니다. 그래야 대출을 갚고서도 5% 수익률을 유지할 수 있지요. 현재 임차인은 충분히 그 정도 임대료를 내면서 장사할 수 있는데 본인이 단독 입찰에서 낙찰받으려고 차임을 아주 낮게 책정한 게 아닌가 판단이 됩니다.  

 

그게 아닌 이상 6억천만 원으로 1차에서 낙찰받을 이유가 없지요ㅎㅎ. 이런 내부정보를 알고 있는 1분이 낙찰을 받으셨지 않을까 예상합니다. 좋은 자리이고 장사가 잘 되니까 한 달에 150만 원씩 은행에 대출금을 갚아나가는 게 이득이지요. 만약 학원 사장님이 아닌 분이 낙찰을 받았다면 대출금에 2배 정도 되는 금액을 차임으로 주면서 사업을 영위해야 할 것으로 짐작합니다. 고로, 이 자리를 무조건 사는 게 학원 사장님 입장에서는 '개이득'이 될 수 있는 것이죠. 

 

물론, '현장조사'없는 가정입니다. 학원생들이 바글바글한지 선생님은 몇 명인지 계산을 해서 학원의 매출액을 가늠한다면 좀 더 정확한 계산이 가능할 것 같네요(평균 매출액에 10% 정도를 차임으로 고려).

 

제가 봤을 땐 각 150까지도 충분히 차임을 받을 수 있는 자리라고 생각을 하고 또 그렇게 받아야 1년 뒤 대출이자 + 원금 상환에도 수익률을 보전하지 않을까 생각합니다. 

 

감사합니다. 

꾸벅