이기는 원룸투자(feat재주는 곰이부리고... 하...)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

 

 

저번에 포스팅한 반포세레노에 이어서 초보 경린이들의 실수를 유의하자는 취지에서 포스팅 글을 올립니다. 결과론적으로 본다면 경매는 권리분석 빼고는 뭐 별거 없는 것 같네요. 이것만 잘해도 요즘 제일 중요한 '현금'을 잃지 않습니다. 

 

사건번호 2021타경 1120 

 

우리경매 발췌

 

지역은 상수동 !  일단 키보드 임장러로서 이곳의 장점이라 하면 일단 '유동인구'를 뽑지 않을 수 없죠. 그리고 대학가와 가까이에 있고 힙스러운 분위기와 함께 맛집들도 많습니다. 자연스레 '외쿡인'들도 많이 유입되는 곳이죠. 걸어서 상수역이 있고  지하철 너머에는 상수동 카페거리까지 직장인, 대학생 그리고 외국인의 수요가 당연히 있는 곳이죠. 

 

입지확인

 

메각물건명세서를 잘 확인해보면 임차인이 '선순위 임차인'이라는 것을 알 수 있어요. 1.2억 보증금은 낙찰자 무조건 인수해야 합니다. 그럼 낙찰 가격을 뽑아 보면  보증금 + 알파 = 원룸의 적정가 공식이 성립하죠. 

 

 

낙찰가는 0.71억. 

임차인이 받아야할 돈 1.2억 

 

따라서 1.2억 -0.71 = 0.49억을 임차인에게 줘야 합니다. 

 

근데, 2차에서 낙찰을 받고 '미납'했으니 보증금 10% 0.1억을 빼면 대략 0.4억 정도를 더 줘야 하죠. 

 

 그럼 낙찰자가 최종적으로 인수한 금액은 1.1억 정도가 되는것이죠. 

 

시세는 잘 모르겠으나 감정가 대비  85%(1.1/1.28) 수준에서 낙찰을 받았어요.  

 

그래서 어짜피 대항력 있는 선순위 임차인에게 1.2억은 무조건 쥐어져야 하는 물건인데 2차 입찰에서 낙찰한 낙찰자가 미납을 해서 5차 낙찰자를 도와준 꼴이 된 거죠. 이왕 버리는 돈이면 2차에서 낙찰받아서 전세를 1.2억보다 높은 수준으로 받는 게 더 나은 선택 아니었을까요? 

 

2차 낙찰 후 미납한 분이 어떤사정이 있었는지 알 수 없습니다. 그리고 임장에서 나올 또 다른 변수가 있었을 수도 있겠죠. 

하지만 메각물건명세서를 잘 보시면 선순위 임차인이 입주를 한 시기가 2017년이라는 점을 그리고 금액이 1.2억이었다는 점을 투자 포인트로 잡았다면 인수를 안 할 이유가 없지 않을까요? 

 

만약, 임장을 갔는데 전세가격이 더 낮아졌다면 모를까 세금도 100 정도 내외일 텐데... 아쉬움이 남습니다. 지역과 입지를 봤을 때 말이죠. 

 

 

도움이 되셨다면 좋아요 부탁드려요. 

감사합니다.