고금리시대의 수익형부동산(2020타경106818,103536,2022타경 108429 중복)

안녕하세요. 

주린이 끝판왕입니다. 

오랜만에 경매 들어와 보니 재밌는 물건이 많네요.

 

어젠 아파트를 분석해봤는데 오늘은 수익형 부동산을 준비해 봤어요. 

 

요즘 난리났죠. 공급이 너무 과해서 한국이나 미국이나 공실률이 연일 최고치를 갈아치우고 있습니다. 

 

시대가 변한만큼 수익부동산을 보는 눈도 달라져야겠구나 많이 생각하면서

 

아주 기본적인 것이지만 놓칠 수 있는 내용을 포스팅해보려고 합니다. 

 

직장인들한테 딱 좋겠군~

일단 지하철이랑 가깝고 길 건너서 공원도 있고 서울 중심부라 임대 놓으면 안 팔리진 않겠다 느껴지는 곳이에요. 

 

 

사건번호 

2020타경 106818  

신건이예요 

 

1층엔 카페가 들어왔네요. 작년만 해도 숯불갈비집이었는데 저도 딱 이 건물보고 1층엔 통째로 커피숍을 두면 좋겠다 싶었어요. 초등학교 바로 앞이고 학부모님들 애들 바래다주고 킬링타임 즐길 수 있는 곳이 있음 괜찮겠다 싶었거든요. 

건물앞 전경

 

이 건물엔 지하까지 합쳐서 9개의 현금흐름이 나올 수 있는 구조에요. 그래서 권리분석하려면 좀 힘들겠구나 생각하실 텐데 말소 기준 권리 따라가다 보면 몇 개는 낙 잘 자가 받고 나머진 최우선 변제금 받고 처리가 된답니다. 그런 건 중개사님들이 많이 포스팅을 해놨기에 패스~ 

 

저는 이 물건을 접근하는 방식이 더 중요하다고 생각이 됩니다. 권리관계 보단 이게 과연 돈인 될까 하는 궁극적인 물음에 대한 답이 먼저이기 때문이죠. 아래 행크TV에서 수익형 부동산을 어떻게 활용하는지 아주 좋은 사례가 있어서 긁어왔어요. 지금 이 물건이랑 결은 정말 다르지만 수익형 부동산에 대한 접근방식은 동일합니다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=LQ1zmSbDTrI

 

젤 중요한 것! 

 

저금리 시대는 지났다! 

 

이 외는 거의 부차적인 문제라고도 볼수 있어요. 부동산 학개론에서 부동산의 가치를 구할 때 분모로 오는 게 수익률입니다. 수익률은 금리죠. 

분모가 커지면 당연히 값은 작아집니다. 그렇다면 금리가 오르면 부동산 가치는? 

 

네 당연히 하락합니다. 예전에 2% 금리 대 월 500 수익 챙겨주는 부동산이라면 지금은 250이란 얘기죠. 

당연히 본건도 이 감정가에서 딱 반으로 쪼개서 봐야 낙찰을 하려는 낙찰자 시점의 감정가가 나오고

 

이에 더해 선순위 전세금도 있죠~ 그것을 빼주면 감정가는 더 낮아집니다. 

 

낙찰자의 역량과 자금력에 따라 리모델링도 고려해볼 수 있는데 이는 추후에 보증금으로 커버가 되는 문제이나 낙찰 후 리모델링 공사비는 본인의 자본으로 해결해야 하니 그 금액까지 고려해서 입찰을 해야 하는 것이죠. 

 

 

 

'꼬마빌딩 하나 있으면 원이 없겠다'

 

이런 시절도 있었지만 지금은 판이 바뀌었습니다.

 

5억정도 있으면 그냥 은행주나 은행에 돈 넣으면 이런 거 저런 거 안 하고 5% 수익 가져갈 수 있습니다.

 

그래서 5% 이상 수익을 가져가려면 엄청 싸게 사야하는것이죠. 조급함을 버리고 냉철한 이성으로 물건을 바라볼 시기입니다. 

 

과연 본건은 얼마에 낙찰 될것인지 궁금하네요.

 

 

감사합니다. 

꾸벅