매각물건명세서를 보다가(aka 임대차 계약시 주의할 것)

안녕하세요.  

주린이 끝판왕 입니다.  

 

집이 경매에 나오게 되어서 2주에 1번씩은 대법원 경매 싸이트를 들어가 보는데요. 

관심있는 물건은 엑셀에 '사건번호'만 저장해 놓고 입찰 여부를 확인 하곤 합니다. 경매로 나오는 부동산 가격의 '감'을 잡기 위함이죠. 

 

오늘은 경매물건을 보다가 '임차인'이 곤경에 빠질 수 있는 경우를 소개합니다. 당연히 이 글을 읽는 여러분들은 보시고 임대차 계약 시 '특약' 조항을 넣어서 이런 곤궁한 상황이 없길 바랍니다. 물론, 특약 조항을 넣는다하여 다 보장이 되는것은 아니지만 부동산 중개사가 이런것 저런것 다 살펴주는게 아니기 때문에 안전판이라 생각하고 작성해야 할것 같습니다. 

 

매각물건명세서 

 

'매각물건명세서'는 권리 분석 시 제일 중요시 봐야하는 문서인데요. 보통 입찰 일주일전에 대법원 사이트 들어가셔서 확인하실 수 있습니다.  위의 물건은 '2020타경 62005' 사건으로 일산 탄현동에 있는 일산두산위브더제니스 입니다. 

 

등기부등본을 확인해 보니 (인터넷 등기소에서 건당 700원이에요)

 

근저당 금액 : 금 453,600,000

전세권 금액 :  금 400,000,000

 

권리분석 시 근저당이 말소기준권리가 되고 임차권이 후순위가 됩니다.  2018년 3월 29일날 전입신고를 했지만 효력(대항력)이 다음날 0시 부터 발효가 되기 때문이죠. 따라서 낙찰 금액 따라 임차인이 받을 수 있는 배당액이 달라질 것 같습니다.  

 

 

KB 시세를 봐선 8억7천 정도이고 네이버 매물로 나온 호가를 보면 10억 까지도 부르는게 있네요. 일산에 랜드마크인 아파트라 임차인이 전세자금을 못 받을것 같진 않아요. 완젼 다행이죠. 그래도 미래를 보는 점쟁이가 아닌이상 살떨리는 거래였다는것은 인정해야 하겠지요.

 

따라서, 임대차 계약당시에 특약을 넣어서 계약을 하는게 좋을 것 같아요. 하기와 비슷하게 말이죠. 

 

 

'임대인은 잔금 지급기일이 경과하기 전까지 근저당 설정행위를 하지 않으며 위반시 계약은 무효화 한다. 만약 위반할시에는 임차인에게 4개월의 말미를 주고 이사비를 전액 부담한다.' 

 

협의는 당사자끼리 따져봐야 할 문제지만 계약의 무효만으로는 충분하지 않기 때문에 임대인에게 압력을 가할 수 있는 특약을 반드시 추가해서 넣어야 할것으로 보여집니다. 

 

부동산이나 주식이나 아는만큼 더 지킬 수 있는 것 같습니다. 특히 부동산은 목돈이 잖아요.  미리확인하시고 함정은 피해가시길 바랍니다. 책에서만 봤던 케이스가 실제로 경매사건에 '버젓히' 올라는것을 보니 다시한번 경계심을 갖게 합니다.   

 

 

감사합니다. 

꾸벅 !