반응형
안녕하세요.
주린이 끝판왕 입니다.
요즘 주식은 성장주는 빠지고 가치주는 그럭저럭 버티는 모양새네요. 다들 잘 버티시길 바랍니다. 제 블로그의 이름처럼 '존버의 맛'을 느껴보시는 시간이 되셨으면 합니다. 확신을 가지고 기다리는 자는 조정이 와도 버틸 수 있겠죠 ㅎㅎ 가지고 계신 포트폴리오를 다시한번 보고 왜 내가 이 종목을 택했는지 확인하고 매도는 없다 ! 굳은 다짐하는 시기가 되셨으면 합니다.
전 그렇게 생각합니다. 기관들이 빠질때는 개미털기다. 이때 버티지 않고 떨어져 나가면 올라갈 때 꿀 맛을 보지 못한다. ㅎㅎ 시간이 알려주겠죠 뭐. 화이팅 합시다 ^^.
그럼 본론으로 들어가서...
저번주 목요일이 입찰기일 이었어요. 결론은 '단' '독' '입' '찰' 이었습니다. ㅋㅋ 낙찰은 받았으나 기분이 썩 좋지 않았어요. 시세 보다 많이 부른것 같아 찜찜했죠. 하지만 이 물건은 '투자'가 아니라 2~3년 더 살 '보금자리'이기 때문에 레슨비 줬다 생각합니다.
돌아보면 분석을 너무 많이 해서 냉정하지 못했던 것 같아요. 생각이 많았던것 같구요. 입찰기일 전까지 제가 분석하고 확인했던 것들에서 어느정도 낙찰가를 산정할 수 있는 팁들이 있는 것 같아서 공유하려고 합니다. 여러분들은 더 냉정하게 바라보시라는 차원에서요.
제가 사는 집은 13평 때 작은 아파트로 2인이상 살면 좀 불편함을 느낄 수 있는 집입니다. 이번 입찰 시 제가 썼던 공식이었구요. 어머니가 전세자금을 4700만원 배당 받을 권리가 있어서 필요비용 제외 하고도 대략 700만원 정도가 남는것으로 계산이 됩니다.
투자를 생각하실 때는 위에 보이는 수익률을 보시면 알겠지만 레버리지를 일으키는게 '내돈내산'으로 하는것 보다 더 좋습니다. 제가 계산시에는 월세 35만원으로 계산 했으나 지금은 40만원 입니다. 좀 더 수익률이 올라가겠죠. 하지만 공실이라는것에 대한 버퍼를 생각한다면 대략 5~6% 정도가 임대수익을 생각하고 투자 했을 때 요구할 수 있는 수익률이 되지 싶습니다.
이는 또한 굳이 연차 써가며 주말에 임장하러 다니며 인터넷으로 시세 파악한다고 시간 투자하는것에 비해 수익률은 좀 미미 하다고 생각합니다. 여러분이 제 블로그의 글을 조금 읽으셨단 말이죠. KT&G 에 투자하고 주말에 뛰러다니고 친구 만나서 술마시며 스트레스를 푸는게 정신적으로 신체적으로 나은 선택이다라고 생각하지 않을까 싶네요ㅎㅎ.
그리고 이 산식과 함께 중요한것은 시세 파악 ! 이 아파트가 '결정적으로' 투자할 만한가 인기가 있는가를 확인 하는게 중요하겠죠. 저는 너~~므 주관적이라 실패 했지만 여러분들은 곳곳에 힌트가 있으니 참고하셔서 냉정투자 하시기 바랍니다.
1. 경매 사건번호를 넣고 네이버 포털에 넣고 검색을 해봅니다.
위의 멘트에서 느껴지는 것이 있을까요? 어느 경매 컨설팅 분의 블로그의 글에서 따왔습니다.
이 전문가 분의 생각을 좀 읽어 본다면 '이 물건은 1번 유찰이 될것이다. 따라서 2차 매각기일인 4월 8일에 매각 될 이 아파트에 대한 컨설팅을 받으려면 연락하라' 정도가 될것 같습니다. 매각기일 이전에는 전문가 보내는 이 '신호'를 무시했던것 같습니다. 첫번째 아쉬움 이구요.
두번째는 늘어나는 매물들 입니다. 아파트에 매물이 조금씩 올라오더라구요. 처음엔 8개 였는데 10개가 되고 그리고 매각기일 하루전에는 윗집에서도 이사를 가구요. 너무 답정너 식으로 생각하고 있어서 요런 '신호'를 망각하고 오로지 집을 지켜야 한다는 당위만 있었던 '풀 스윙' 입찰이네요. 찍은 물건이 매물이 많이 나오는지 추세를 네이버 부동산에서 꼭 확인해 보시길 바랍니다. ㅜ.ㅜ 여러분들은 다시한번 말하지만 떨어져도 좋으니 원하는 가격으로 입찰 받기를 바랍니다.
세번째는 '주변에 비슷한 평수의 아파트의 실거래가 대비 %를 확인하라' 입니다. 저도 비슷한것을 좀 찾아봤는데 추이가 일정한게 없었어요. 그나마 실거래가 대비 3% up 수준의 낙찰이 가장 적절해 보였습니다. 하지만 저는 6% up 을 써냈죠. ㅋㅋㅋㅋ 레슨비 탕진
네이버 부동산과 지도 그리고 대법원경매사이트를 이용해서 위의 정보들을 확인하면서 적정가격을 산출하여 경매에 입찰 하시길 바랍니다. 저의 변명이라하면 지금 부동산 가격의 거품으로 인한 판단 착오도 한 몫 했다고 생각을 하고 있습니다. 제가 매번 말씀드리지만 투자는 싸게 사는것이 1순위 입니다. 좀 더 시간을 갖고 기다리는 것이 좋은 때가 아닌가 싶기도 하네요.
참고로 낙찰가 계산식 첨부합니다. 기타비용은 경매를 하고 싶은 분들이라면 공부를 해야하는 부분이니 엑셀 자료의 수식도 보시고 인터넷에서 찾아가면서 가격의 적정성을 확인하시는게 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
꾸벅
반응형
'내집경매로사기A~Z' 카테고리의 다른 글
| 경락자금대출 준비서류(feat 주거래은행) (0) | 2021.03.19 |
|---|---|
| 경매 낙찰 이후 해야할 일 (0) | 2021.03.10 |
| 당해세, 일반채권 확인 하기 (0) | 2021.02.24 |
| 인천 경매법원 체험기 (0) | 2021.01.26 |
| 매각물건명세서를 보다가(aka 임대차 계약시 주의할 것) (0) | 2021.01.11 |